调查｜屡教不改？被点名批评后上海南山虹桥领峯再曝贷款限额，首套房首付要七成！

　　近日，正在认购期的上海南山虹桥领峯被曝出房贷限额一事，引发市场热议。

　　10月28日上午10点，上海嘉定公众号旗下“嘉视频JCMC”视频直播间里，嘉定区住房保障及房屋管理局局长沈浩平正在做客“我爱我嘉”2021民生系列访谈。直播间下方却涌现多个投诉“南山虹桥领峯卡刚需客户首付，请局长做主”的弹幕。

　　对此，有购房者向《国际金融报》记者表示，南山虹桥领峯项目在认购期间，将首套房首付比例最高提至七成，贷款额度仅三成，开发商在有意筛选全款或七成首付的客户，如不同意这一贷款政策则无法进行认购。

　　但按照上海市购房政策，上海首套房的首付比例为3.5成，二套房为七成。

　　且据《国际金融报》记者了解，该项目一期推盘时也曾因付款比例、贷款额度的问题被官方通报，彼时开发商承诺的一定合规处理如今看来却像是一纸空谈。

　　首套房首付七成

　　“3家合作银行不看流水、收入证明，直接告知我们额度不足只能贷款三成，相当于首付比例要提高到七成，这对于首套3.5成首付比例都需要凑钱的刚需购房者而言，无疑是直接关上了购房大门。”前往南山虹桥领峯认购的华女士（化名）对此很是无奈。

　　据了解，华女士认购的是上海嘉定江桥板块的南山虹桥领峯二期（备案名“南山鑫苑”），项目距离轨交14号线约250米，属于标准地铁盘，此次为二期供应，推出了70-130㎡的3-4房，共350套，取证单价为5.75万元/㎡，总价段在388万-750万元间。

　　项目认购时间为10月24日-10月30日，提前做好功课的华女士与爱人一同在认购首日前去交钱。二人看中一套96㎡的3房户型，按均价计算总价约552万元，并提前准备了3.5成首套房首付款，即约193万元，其中含认购金109万元。

　　令他们没想到的是，这笔钱款交的并不顺利。认购表上，“银行审核”被提前至第一环节，必须在银行审核签字之后，才能进行后续的初审、明源录入、财务审核、打单（前置查询）、终审等环节。

　　但南山虹桥领峯合作的中国银行(行情601988,诊股)（港股03988）（徐汇支行）、上海银行(行情601229,诊股)（闵行支行）和工商银行(行情601398,诊股)（港股01398）（嘉定支行）3家银行均告知购房者银行贷款额度不足，分别可以接受首付七成、七成、五成，即仅能贷三成、三成、五成。

　　这也意味着，华女士夫妇必须将首付款提高到276万元甚至386.4万元才有可能拿到贷款。

　　迫于资金压力，华女士夫妇选择放弃在当日认购。值得一提的是，二人的月税后收入达到4.6万（不含年终奖），属于资金流水和社保均符合相关要求的客户。

　　同时，还有多名购房者反应，“无论流水多少，额度都很难超过250万元。”出于对项目的认可，有部分客群只能答应贷三成、约180万-220万额度（含公积金贷款），才完成了认购。

　　南山项目卡额度一事并不常见，同为第五批供应且即将认购的华发四季半岛已向购房者反馈，“贷款额度很充足”。

　　对此，记者向房产律师咨询得知，“开发商可能是想尽可能多的回笼资金，如果首付给的高，开发商就能更早地拿到更多回款。”也有律师提出，可能是因为银行不看好该楼盘，经评估后对楼盘给出的贷款额度不高所致。

　　屡教不改？

　　南山虹桥领峯的“卡贷款额度”的操作并非首次，此前该项目也曾因贷款问题被官方点名。

　　今年4月30日，上海市房地产交易中心官网发布公告称，接群众投诉反映，静安福新名苑（推广名：龙盛福新里），浦东海富城市花园，嘉定云上名邸（推广名：保利云上·澄光），南山虹桥领峯四个楼盘存在违反认购规则等行为。其中福新名苑楼盘已认购公示。相关区房管部门正在调查核实，调查核实整改期间，暂停福新名苑楼盘认购。

　　5月1日，南山虹桥领峯官方微信作出回应，称项目销售人员在接待过程中就银行相关政策的转述说明存在言语不慎的问题，使当事客户对贷款政策产生了误解。同时承诺该项目一定按照政策规定执行，保障每一位购房客户的合法权益。

　　《国际金融报》记者找到了上海电视台新闻综合频道《新闻坊》针对此事的报道，其指出保利云上澄光和南山虹桥领峯，作为嘉定的刚需盘，这两者的贷款客户相对较多，但销售也都暗示了贷款尾款到账期及相应的违约责任。同时，南山虹桥领峯销售员表明，银行都收紧，不要贷太多。

　　彼时便有律师指出，开发商的这种做法，虽然没有明显违法行为，但显然与“沪十条”保障无房自住的刚需兼顾合理改善需求的初衷相违背。对于刚需及改善型需求者而言，大多数需要银行贷款助力买房。

　　如今看来，南山虹桥领峯并未吸取上一次的教训后，此次仍选择了“贷款额度不足”的理由。

　　记者致电上海工商银行负责房贷方面的工作人员了解到，最终的贷款比例需要开发商与银行协商沟通，开发商希望银行贷款何时到账，银行也需要看在这个时间内能够给到多少资金，每个楼盘及每家支行的情况都是不一样的。

　　换言之，如果南山虹桥领峯拿到10亿元的贷款额度，350套房源平均每套额度约285.7万元，以一套100㎡总价580万元的房子为例，若一位首套房购房者支付首付比例3.5成，则需要贷款377万元，此时这一套房子就会出现91.3万元的额度缺口，这个缺口按南山虹桥领峯的口径则将由购房者作为首付补上。

　　变相拔高首付明显与此前官方发声存在出入。10月21日，银保监会管理层表态，要“保障好刚需群体信贷需求”，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

　　对于南山虹桥领峯的不合理操作，大批购房者转而向房管局、银保监会等相关部门投诉，也出现了沈浩平直播间内投诉弹幕不断的情况。

　　由于投诉弹幕过多，直播间管理员回复称，目前房管局部门已经约谈开发商，责令开发企业必须严格按照相关政策执行，首套房首付35%，二套房首付70%。

　　据记者了解到的最新情况，该楼盘贷款额度已有所松动，“多的贷到了330万元，但仍未达到6.5成”。

　　卖房增收

　　项目热度高、不愁卖是南山虹桥领峯“筛选客户”的自信来源。

　　经历了点名批评、发公告“认错”后，该项目首次开盘仍然热度不减。

　　2021年7月，南山虹桥领峯首次开盘推出348套房源，均价5.75万元/㎡，彼时项目颇受市场追捧，共收获813组客户认购，按照1.3的入围比例确定462组客户参与摇号，最低入围分为58.36分。截至10月28日，该项目一期销售状态显示“售完”，且已完成348套房源签约。

　　这也意味着，此前有351人无缘进入摇号阶段，这批意向客户甚至可以完全覆盖二期供应的350套房源。

　　于开发商而言，要求更高的首付比例则意味着能收到更多的现金，无需再等银行放贷周期。

　　据了解，南山虹桥领峯由南山地产开发，已于今年3月开工，但截至6月底，该项目完工进度、竣工面积均为0，累计投资总金额却已达31.4亿元。

　　据其母公司南山控股(行情002314,诊股)半年报披露，南山地产上半年实现全口径销售额67.3亿元，同比增长258%；权益销售金额55.8亿元，同比增长197%。同期，其新增苏州、武汉、东莞、成都等地共6宗地块，合计新增土地储备面积26.3万平方米，同比增加92%，总权益地价为44亿元，权益拿地销售比已达78.85%。

　　同时，房地产作为南山控股的支撑性业务，为其贡献了近七成收入。

　　2021年上半年，南山控股实现营业收入41亿元，同比增长170.33%，主要是受本期房地产开发项目结算面积增加所致，其有28.1亿元的收入来自于房地产业务，占比达68.63%；同期公司经营活动产生的现金流量净额为49.5亿元，而去年同期为-32.12亿元，同比增加254.09%，也主要系房地产业务回款增加所致。