房地产宏观调控、金融监管政策不断升级。房企融资困难愈演愈烈，债务压力百上加斤。在此背景下，房企巨头分拆轻资产物业上市，进行二级市场融资是缓解当前资金压力最重要的途径。而成功上市的物业公司对开发商的品牌具有一定提振作用，更重要的是物业服务是轻资产运营，有望重塑集团公司的估值体系。
在此大背景下，轰轰烈烈的分拆上市潮已经来临。卓越集团分拆物业赴港上市，迎合物业发展潮流。据相关资料显示，卓越商企服务(06989.HK)10月7日-12日进行招股，预期19日上市，招股价每股9.3元至10.68元，每手1000股，入场费1.08万元。全球发行3亿股，当中10%在港公开发行，集资额 27.9亿元至32亿元。为何能得到顶级资本青睐？
据悉，卓越商企服务公司此次引入9名基石投資者，包括腾讯(00700.HK)全资附属公司Tencent Mobility、京东(09618.HK)全资附属公司Gorgeous Tulips、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、东方金融(03958.HK)旗下基金GSC Fund 1及Vision Fund 1等，总计认购1.5亿美元股份。Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別认购4500万美元及2000万美元。这个基石阵容放在众多的物业股中，也算是少见的亮眼。
而卓越商企服务作为非龙头物业公司，为何能得到这么多顶级资本青睐？首先，公司规模虽然不是行业前几，但是区域小龙头。2019年，按向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，卓越商企服务在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。此外，按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。
另外，公司是高增长的成长股。财报显示，2017-2019年度收入分别为9.47亿、12.2亿、18.36亿元，年复合增长率约为39.2%，截至2020年5月31日止五个月同比增加58.7%至9.42亿元。同期净利分别为1.36亿、1.56亿、2.34亿元，年复合增长率约为30.9%；截至2020年5月31日止五个月同比增加99.3%至1.54亿元。订约管理的物业总面积由2017年1310万平米增加至3320万平米，复合年增长率约为59.1%；在管物业的总面积由1140万平米增加至2350万平米，复合年增长率为43.9%。
在疫情及宏观经济不确定下，资金偏向寻找高确定性+高成长性板块。总体来看，物业管理具有良好的现金流、低负债、经营可持续性强、业绩稳定等特点，是难得的长线价值投资产业。从行业看，市场规模超过万亿，空间很大，且无论是短期还是长期，都有很好的成长逻辑。物联网大数据赋能，
联合腾讯、京东打造科技物业
值得注意的是，与其他物业公司相比，卓越商企服务最大亮点或许在于科技属性。科技+物业带来无限的想象空间。
为什么商管行业能与科技挂钩？首先商管行业有寻求科技升级的较强动机。与住宅物管不同，商管行业不仅要服务业主，商户，还需要服务流动的员工与访客，背后有复杂的个性化需求。另外，商业物管的参与空间更大，商管应用场景便于数据的采集和传感器的应用，因此物联网、大数据、机器人等新技术更易落地。另外，商业物管门槛低，但高端难。高端的商业管理较为稀缺，要把握好成本和定价的关系实属不易。可是科技力有望改变这一切，达到高端与成本的平衡。
这大概率也是腾讯与京东为什么在基石阵营中的原因——TMT巨头与卓越商企将互为试验田，tmt巨头探索在科技在商管场景的运用，物管公司尝试以科技打造高端产品。二者的合作，有可能深刻地改变商业物管的形态。
比如，京东与卓越商企服务合作，可以通过采购服务，以高服务黏性的商品采购为核心，打通写字楼内最后100米的垂直服务，提供特定物理场景下的物业增值服务。而卓越商企服务则可以借助京东在大数据、品牌资源、物流及供应链等的综合优势，升级而物业服务体验，丰富服务内容。京东在助力物业公司升级服务的同时，自身也实现对企业用户行为数据、日常需求等进行精准把控，京东借助与卓越商企服务公司的合作，可以实现产品及服务在企业级市场的快速拓展。
腾讯参与卓越商企服务战略投资，可以通过物联网、云计算、大数据等技术应用，从增强用户黏性、降低企业运营成本，优化消费体验等方面探索新商业升级路径，推动产业数字化进程。并且，商业物业作为重要的线下场景，也是重要的流量入口，未来充满想象空间。
结语
传闻中亮眼的基石阵容和物联网科技物业的概念，使卓越商务服务具有较高的市场关注度。另外，公司所在的物业管理赛道今年以来一直很受资金认可。回顾物业股表现，不难发现板块整体涨幅良好。从年初至今有高达11家物业股上市，其中正荣服务首日涨幅达23.8%，金融街物业首日涨幅达28.53%，建业新生活首日涨幅达22.19%。可以说，物业板块打新收益的确定性较强。
另外，虽然新股爆发在即，但蚂蚁集团、蓝月亮等大热票的招股期还不确定，不妨分出一部分资金来参与。
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