新房市场“银十”或有成交小高峰 二手房上行动力弱

疫情以来，大中城市房地产市场交易情况如何？贝壳研究院于28日发布的报告显示，1-9月份，其监测的66城新房累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，降幅已经较二季度收窄；二手房方面，其监测的重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

贝壳研究院的专家分析，由于房企提前抢收、多地楼市调控升级等原因，新房市场的“金九”现象并未出现，但“银十”期间或能出现成交小高峰。二手房方面，本轮楼市调控以来，二手房市场已经没有所谓的“金九银十”现象，交易量反而会比7、8月份低，预计未来仍处于买方市场。

“金九”未现 一线城市恢复速度实现反超

贝壳研究院统计整理数据显示，今年第三季度66城新房合计成交套数同比增长2.0%，环比增长0.8%；成交面积同比增长1.1%，环比增长0.1%。由于自7月以来，深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策，打击炒房行为，预防“金九银十”期间出现市场波动，9月份的成交量未能带动第三季度的数据快速上升，政策短期效果显现。

1-9月份，66城新房累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积累计同比下滑8.8%，较第二季度累计降幅收窄5-6个百分点，市场恢复速度随着各地调控升级而持续放缓。

分城市看，一线城市在第三季度的恢复速度实现了反超，领跑全国。截止第三季度，一线城市新房市场成交量环比第二季度从下滑幅度最大转为最小，市场加速恢复，其中成交套数累计同比下滑6.2%，成交面积累计同比下滑5.2%。

1-9月份66城新房成交套数与成交面积虽整体下降约一成，但每个城市的表现各异，一些城市下降幅度明显，而另一些城市却逆势上涨。报告显示，南昌、常州、长春、武汉、无锡、泉州今年前三季度新房市场累计成交面积分别同比下降60.5%、52.9%、41.2%、32.0%、31.2%、28.8%，南京、东莞、成都、扬州、深圳则分别上涨15.0%、14.5%、13.4%、10.2%、9.4%。

随着热点城市调控升级，市场将逐步平稳。报告认为，南京当前的累计成交面积增速已经较二季度有所下滑，调控效果短期内有所显现；东莞调控政策给予了市场将近1个半月的窗口期，在政策全面落地之前，需求端会积极入市，但整体增速相对稳定；成都9月14日正式出台调控政策，预期第四季度成交面积累计增速将逐步收窄；扬州依靠长三角一体化的规划利好，需求得到一定释放，市场前景被看好。

二手房成交量实现正增长 深圳降幅约50%

报告称，今年年初疫情基本结束后，二季度的购房需求强劲反弹，但第三季度略显疲软，其监测的重点18城在该季度的二手住宅实际成交量环比下滑9%，市场有所降温。整体看，今年前三季度，重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，反超2019年同期，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

报告称，第三季度重点城市二手房成交量普遍回落，超8成城市成交量环比下滑。回落幅度靠前的城市主要是两类，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞、南京，其中深圳第三季度的成交量环比降幅逼近50%，降幅最大，东莞、南京分别环比下滑42%、25%。另一类是环渤海城市群中的城市，如大连、廊坊、济南，它们的环比降幅分别为33%、25%及19%。广州、武汉及西安成交量在第三季度环比继续增加，环比增速分别为23%、21%、19%。

贝壳研究院数据显示，第三季度重点18城二手房的成交价格仍以上涨为主，有14城环比上涨，但随着成交量下行，重点城市成交均价的上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。

报告称，深圳第三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。北京价格环比涨幅由二季度3.2%明显收窄至0.7%。价格上涨的14城中11城价格涨幅在3%以下，房价涨幅温和，并逐步趋向平稳。三季度广州、西安二手房市场的进一步升温使得价格环比涨幅扩大，分别上涨4.3%和3.3%，处18城前列。

环渤海城市价格上涨动力不足。环渤海城市群中的城市二手房价格涨幅排在18城靠后位置，其中大连、烟台等城市第三季度环比涨幅约1%，涨幅温和；青岛、北京及天津房价环比持平；廊坊、济南房价跌幅偏大，且连续两个季度环比下跌。同比看，环渤海城市价格涨幅同样垫底，其中济南、廊坊价格同比分别下跌5.3%及2.7%。

国庆假期推动成交小高峰 未来处于买方市场

自“金九银十”概念提出以来，市场的关注度一直较高，但今年9月份的新房市场却没有出现过高的热度。

对于“金九”成色不足，贝壳研究院高级分析师潘浩28日分析称，从分月数据看，今年8月份的市场复苏情况还是比较好，但9月有些疲软，究其原因，与房企在8月份开启抢收抢跑、8月底多地楼市调控升级有关，同时，今年9月份少了一个中秋节，市场缺乏营销节点。但他也称，将8、9月的数据平均下来看，市场还是在往上走，出现了一个明显的复苏过程。

潘浩指出，根据贝壳研究院监测，临近9月底，房产经纪人的带看量在大幅攀升，却没有实际成交量，这说明购房者出现了节前观望情绪，期待着开发商在国庆假期期间出台更多促销活动。因此，预计未来2-4周会出现一波新房成交小高峰，支撑“银十”市场，价格上则不会出现大幅走低。

对于二手房市场未来的表现，贝壳研究院首席市场分析师许小乐28日表示，“金九银十”是开发商提出的一个概念，从二手房市场的表现来看，特别是本轮楼市调控以来，二手房市场已经没有所谓的“金九银十”现象，交易量反而还会比7、8月份低。

许小乐称，当前二手房成交周期为126天，也就是说房子从挂出去到成交，需要四个月的时间，周期依旧较长，在金融利率处于上下平衡状态下，二手房市场在未来仍将处于买方市场，市场上行动力较弱。

报告称，今年三季度二手房市场的成交量保持在较高体量，重点城市的成交价格普遍延续上扬态势，这导致后续的需求积蓄不足，年末的季节性反弹或将弱于往年，调控力度较大的城市，二手房价大概率由涨转跌。区域上，环京及长江中游城市群三季度的二手房带看量环比未降反升，预计四季度的市场表现好于其他城市群，其他城市群由于需求在前期释放集中度高，四季度或面临相对更深的回调。