非住宅物业格局未定 湾区企业珠江城市管理如何打出“差异牌”?

大湾区是我国发展较为广泛的地区之一，2019年，大湾区(内地)人均GDP在全国五个主要城市群中排名第一，人均可支配收入仅次于长三角城市群，排名第二。

房地产是湾区经济增长的重要一环，过去五年大湾区的房地产行业经历了快速发展，以深圳为代表，佛山、珠海、肇庆等地房地产投资复合年增长率均超过20%。自1981年深圳第一家物业管理公司成立以来，企业数量不断增多，规模扩大，物业管理行业种类和规模成倍增加。

观察到，近期来自广州的物管企业广州珠江城市管理服务集团股份有限公司(以下简称“珠江城市管理”)向港交所递交了主板上市申请。农银国际和中国平安资本(香港)为联席保荐人。

资料显示，珠江城市管理1987年成立于广州，向大湾区20种不同类型的住宅和非住宅物业提供城市服务。截至2020年末，集团业务覆盖大湾区九个内地城市中的七个，并进军其他13个省份的其他省市。根据中指院资料，按照综合实力排名，2021年集团于中国百强物管企业中排名19位。

公建、住宅、文体三驾马车 文体场馆面积行业第一

珠江城市管理通过三条业务线经营，即城市公建服务、城市生活服务和城市文体运营服务，提供多元化服务。城市公建服务主要包括政府机关和企事业单位办公楼、公立医院和学校、酒店和购物中心、产业园区等，城市生活服务主要是住宅物业基本物业管理和增值服务，城市文体运营服务主要包括体育馆管理服务、体育馆运营及配套服务。

截至2020年12月31日，珠江城市管理三条业务线的收入占比分别为47.5%、37.5%和15%。其中来自第三方的收入占比分别为45.3%、33.2%和14.4%，关联方主要为珠江实业集团及合营企业联营企业等。

截至2020年12月31日，公司在管项目共431个，签约建筑面积及在管建筑面积分别为3640万和3190万平方米，超过百强物管平均在管面积规模。

从业务线可以看到，集团业务以非住宅物业和文体物业为主。非住宅物业相比住宅物业市场竞争程度低、管理费高、管理费收缴率高、提价相对容易。非住宅物业管理费一般为2至15元/平方米/月，而住宅物业一般为2元/平方米/月左右。文体运营和服务随着赛事需求增加、政策推动、大众健身情绪高涨等因素，近几年发展也较为迅速。

观察到，在非住宅管理行业，规模大的企业较少，未来拓展空间更大，竞争性较小。文体服务长期具备增长潜力，但是目前国内缺少顶级赛事支撑，导致流量受限。

珠江城市管理在大湾区排名较为靠前。2020年，集团在管面积3190万平方米，其中第三方外拓面积2550万平方米，在广东省百强企业中排名第十，来自第三方外拓面积占比80.1%，在广东省百强企业中排名第九。

其中子公司珠江文体是一家政府投资为主、企业参与投资、BOT模式的打新公共体育设施企业，其致力于成为中国最大的问题产业综合运营商。在近20年大型体育馆管理发展中，珠江文体先后服务了第十六届亚运会、2019年国际篮联篮球世界杯、第49届世乒赛、苏迪曼杯羽毛球赛等赛事，2020年在提供文体运营的物业百强企业中，文体场馆在管面积第一。

业绩波动较大 负债率显著提升

业绩方面，2018年至2020年，集团营收分别为7.59亿人民(单位下同)、8.61亿和8.81亿元，同比分别增长13.5%和2.3%。毛利分别为1.73亿、2.06亿和2.41亿元，同比分别增长19.2%和16.6%。净利润分别为2453万、3506万和6599万，同比分别增长42.9%和74%。

观察到，2018年至2019年营收增长主要是在管项目增多业务扩张所致，而2020年营收增长明显放缓，主要是年内受疫情影响，导致非住宅物业收入增长放缓甚至负增长，而这也是珠江城市管理相比住宅物业最主要的特点，即业绩稳定性较差。不同于住宅物业，城市公建、文体物业的营收受环境影响较大。

不过集团的毛利率水平有所提升，因此毛利润和净利润增速明显好于营收增长。2018年至2020年集团综合毛利率分别为22.8%、23.9%和27.3%，2020年，城市公建服务和文体运营服务的毛利率增长明显，一方面是由于疫情期间社会保险基金供款减少、租金减免等影响，而且均高于城市生活服务毛利率。

营收增长较为缓慢，但是受益于高毛利项目增多和费用控制较为良好，带来利润率的提升，导致公司净利润呈现较为快速增长，却有容易波动，这是公司业绩的基本画像。

而另一方面需要注意的是，2019年以来集团的非流动资产负债出现显著变化。2018年至2020年，其非流动资产分别为8937万、9.65亿和9.6亿元，非流动负债分别为3781万、9.21亿和8.45亿元。流动资产分别为7.39亿、9.06亿和9.5亿，流动负债分别为5.11亿、6.43亿和7.04亿。

具体而言，2019年公司非流动资产增加主要是因为其他应收款(ABS)增加8.58亿元，资料显示，主要是授予关联方贷款所致。另一方面，2019年增加计息借款9.79亿元，其中非流动部分达到8.83亿元。其都与2019年公司就资产抵押证券融资安排相关。不过该部分资产负债已经在2021年4月份结清。

而之所以出现该部分变动，与集团的现金流状况也有一定关系。2018年至2020年末，集团在手现金分别为4.93亿、4.97亿和4.22亿，小幅下滑，经营现金流分别为8516万、6107万和1.12亿元，增长并不稳定。2019年其投资和融资现金流分别为9.96亿和9.38亿元，其在手现金显然难以覆盖，

而且，虽然公司的流动比率较高，但是公司的总负债比率也逐年升高，从2018年的66.3%升至2020年的81.3%，增加了资产结构风险，其有望在上市后得以缓解，但也需要长期跟踪观察。