连续三年业绩未达标 绿地香港2020年踩上“一道红线”

绿地香港控股有限公司(00337.HK，以下简称“绿地香港”)近期发布的年报显示，2020年，公司实现合约销售额约人民币(下同)545.35亿元，同比增长约13%，但仍未完成550亿元的年度目标，已连续三年失约年度销售目标。不过，去年公司以72.6亿的代价从母公司手里收购了广州绿地，实现了土储的“一次性的跨越式增长”。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军表示，“母公司也希望绿地香港做到千亿级规模，因此未来不排除有更好的资源注入，绿地香港也会审慎选择注入的时间和方式。”

“三道红线”踩中一条

4月9日，绿地香港控股有限公司发布2021年3月份销售情况简报。公告指出，2021年1-3月份，绿地香港、其子公司及其联属公司的合约销售约64.58亿元，同比增长73%。对于2021年的合约销售目标600亿元，绿地香港在一季度仅完成全年目标的10.76%。

值得注意的是，过去一年，绿地香港的销售目标未能如期达成。绿地香港公布的2020年度业绩报告显示，公司上年录得合约销售额约为545.35亿元，同比增加约13%，距离550亿元的年度目标一步之遥。而类似的情况也曾发生在过去2年：2018年及2019年，绿地香港分别实现合约销售额379.25亿元、484.58亿元，均未完成当年400亿元、500亿元的销售目标。

报告期内，公司实现总收益约337.34亿元，同比减少约8%，主要由于物业销售及建筑管理服务减少所致。其中，来自物业销售的收益约为328.33亿元，物业销售及建筑管理服务为核心业务活动，占总收益约97%。

同期，公司毛利率为24.5%，较2019年度的29.5%有所减少。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军解释称，这是由于去年部分低毛利项目的结转导致的，同时2019年五里桥项目毛利非常高，因此形成“剪刀差”。业绩会上，陈军介绍了绿地项目投拓从预售条件、土地款支付条件、资金监管条件及最终项目的交付等都有要求，强调“未来绿地香港的毛利率完全可以控制在25%-30%之间”。

2019年处于“绿档”安全线的绿地香港，在2020年踩中了一道“红线”。年报显示，截至2020年底，绿地香港现金及现金等价物总额(包括受限制现金)约为138.53亿元，有息负债246.89亿元，其中短期负债占比约为45%，现金短债比1.3；加权平均融资成本下降至5.5%，净负债比率上升至49%，这两项指标均处于安全范围以内。但剔除预收款项后资产负债率80.2%，高出监管层要求的70%，踩上一条“红线”。

不过，副总裁陈增立在业绩会上表示，绿地香港整体的财务结构良好。“境外债的额度是充裕也是齐备的，公司会更多关注市场状况，视机而动，做好各方面相应的准备工作。”其称，下一步会拓展融资渠道，包括供应链、境外银团等。陈军表示，会在债务结构上进一步的优化，保障公司整体的利益。

冲刺600亿销售目标

业绩会上，绿地香港将业绩目标定为600亿元，仅较2020年增长10%。陈军对于业绩目标的完成显得颇具信心。其称，按照可售货源区域划分可以看到非常均衡，其中江苏31%，广东31%，云南13%，浙江和江西广西11%，长三角区域和粤港澳大湾区，预计各300亿元销售额。

土地储备决定着未来的销售规模，亦是一家房企可持续发展的保障。董秘雷雨介绍说，2020年公司通过集团的注资战略勾地、合作并购和公开市场多元化的方式获得了54个项目，新增土储1215万平方米，新增货值达到1496亿元。截至报告期末，绿地香港的总土地储备为2700万平方米，项目数量110个，权益比为86%，其中一二线及省会城市占比为64%。

广州绿地资产包的注入直接丰厚了绿地香港在大湾区的持仓。据公开资料，2020年10月，绿地香港以72.6亿元代价收购母公司绿地集团旗下广州绿地全部股权。截至2020年6月底，广州绿地于广东省持有35项物业，其中29项物业位于大湾区。雷雨直言，“这是绿地香港历史性的突破，过往没有过一次这样的跨越式增长”。

而在陈军看来，母公司将资产注入到绿地香港有非常重要的意义。“集团层面态度非常明确，是希望绿地香港首先要成为绿地集团的领头羊和排头兵。”其称，母公司也希望绿地香港做到千亿级规模，因此未来不排除有更好的资源注入，绿地香港也会审慎选择注入的时间和方式。

陈军表示，绿地香港今年整体投资集中发力点仍是以大湾区、长三角为主。其表示：“过去在山西的项目已不是我们重点关注区域，可能会逐渐退出，将更多精力集中在长三角、大湾区，今年投资规模预计在200亿至250亿左右。”

“在纯粹简单的住宅房地产竞争格局里面，我觉得还是要做好审慎投资。”在住宅用地“两集中”出让新政下，陈军认为22个城市之外的城市依然有很多投资机会，但这依赖于公司对经营质量及投资的把控，向管理要效益。而在这一政策之下，绿地香港也将强化与政府平台公司、品牌房企的项目合作开发，同时积极参与旧改、城市更新和收并购项目。

业绩会上，谈到对于房地产行业的未来展望，陈军直言：“从规模上来讲，应该说(行业)是会逐渐进入一个下行通道。因此提高运营质量和产品品质，可能是下一步房地产行业应该更关注的重点。”

按照陈军的说法，绿地香港“已经不是一个纯粹的房地产企业了”。在传统的地产开发主业之外，2019年，绿地香港提出“房地产+”的业务战略，布局文商旅、医康养等地产项目，包括产业园区、健康产业、长租公寓以及资产管理。

据雷雨介绍，在长租公寓方面，绿地香港目前已建立自主品牌和产品“菁舍”，未来长租公寓将输出上海、深圳、南宁、南通等地，预计3-5年内能够开发管理3-5万间长租公寓。陈军补充称，“菁舍”为轻资产运营，收益率非常好。

去年绿地香港通过绿地健康平台，与高瓴资本旗下专注于医疗健康领域的垂直基金惠每资本达成战略合作，以“基地+基金+运营”的模式打造健康产业园。

对于大健康产业，陈军的想法是，会将其作为一个重要的增长极，未来会分拆几个内容：绿地健康(大健康板块)、产业园运营(包括：教育园区、科技产业、健康产业)；一个是轻资产管理的模型，一个是含有基金运营的模型。“这两个板块，将来都是重点关注的，不排除未来在一定的时候会考虑上市。”陈军表示。