38天狂卖1416亿元！为降负债 恒大拼了

    今年房地产市场的“金九银十”成色很足。

克尔瑞地产研究的数据显示，TOP100房企9月份实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%。亿翰智库也指出，从2020年1-9月房企销售额业绩走势来看，各梯队房企的业绩冲击力度较大，业绩实现的成效较为显著，不同梯队房企销售业绩均实现了不同程度的增长。龙头房企延续了优异的表现，尤其是恒大。

恒大38天狂卖1400亿

10月9日早间，中国恒大(03333.HK)披露今年9月1日至10月8日的未经审核营运数据，38天实现合约销售金额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米。截至10月8日，恒大年内累计实现合约销售金额5922.5亿元，完成全年合约销售目标的91.1%。

中国恒大在公告中表示，集团坚定实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，通过打造高品质、高性价比产品满足市场需求，实现历史同期最好业绩，展现出稳健的经营能力和强大的执行力。集团对超额完成2020年全年各项经营目标充满信心。

从公告行文中即可感受到恒大在“秀肌肉”，展现其稳健经营及实现目标的决心和信心。

稍早之前，一份恒大地产重组情况的文件在流传网络，中国恒大随即发布《严正声明》坚决辟谣，但仍未阻止恒大系相关个股和债券大跌。之后，在恒大频发利好、国际大行积极唱多之下，恒大股债有所反弹。以9月25日最低价计算，中国恒大的反弹幅度超过50%。

不过，在今天发布极为优异的销售数据之后，中国恒大在二级市场的表现不佳，早盘最大跌幅超过4%。

38天实现1416亿元的合约销售，对恒大的意义至少有两点：一是早前定下的超高目标更加具有可实现性，二是高额销售可以为公司提供更稳定的现金流保障。

今年3月底，恒大董事会主席许家印在业绩发布会上宣布新战略——高增长、控规模、降负债。具体而言，恒大今年的销售目标是8000亿元，2022年要达到10000亿元；严格控制土地储备规模，每年净消耗3000平方米，2022年降低至2亿平方米左右；有息负债每年下降1500亿元，2022年达到行业中低水平。

从中可以看出，“高增长”和“控规模”都是为了“降负债”，恒大此番战略转型的核心就是“降负债”。

今年9月6日深夜，许家印又组织召开营销大会，内容聚焦“金九银十”如何实现大卖。会议定下目标，恒大9月份、10月份的单月销售额要冲刺1000亿的目标，具体的措施包括：恒大全国楼盘全线7折，给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限，加大推新货力度，确保40多个新项目如期开盘。按照上述政策简单计算，一套原价100万的恒大房子如果享受所有折扣优惠，只需要58万左右。

单月销售1000亿元，这在之前还没有哪家房企能够做到。而恒大通过9月份30天在加上“十一”8天假期完成了超过1400亿元的销售，让两个月销售达到2000亿元的目标变得近在咫尺。同时，恒大将在10月底提前完成全年6500亿对外销售目标，更有望完成全年8000亿内控销售目标。

恒大是怎么做到的？

据了解，除了全国楼盘7折优惠外，今年金九银十恒大还在全国推出了大量新楼盘，产品线涵盖了中端、中高端、高端，甚至还有市场稀缺的超级文旅大盘，充分契合了市场的多元需求。龙江恒大世纪梦幻城销售现场龙江恒大世纪梦幻城销售现场

以10月8日为例，恒大一口气推出了9个新盘，遍及哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市，高品质、高性价比产品再次受到市场热捧，9个楼盘个个人山人海、销售火爆，截至当天下午1:30已录得销售额超80亿。其中，黑龙江的龙江恒大世纪梦幻城凭借区域价值和生态资源，以及涵盖文化旅游、养生养老、教育和医疗等航母级配套，吸引了数万人参与抢购。

强劲的销售直接对恒大的现金流产生积极影响。今年，恒大明显更加重视回款率，上半年的回款率接近90%。

以此计算，若恒大今年实现8000亿元的销售目标，全年回款将达到7200亿。截至6月底，恒大现金余额2046亿元。结合来看，恒大的现金流较为充裕。

令恒大资金压力大为缓解的一大利好还包括恒大地产1300亿战投中的863亿已经转为普通股，破解了最大难题。

中国恒大9月29日晚间公告，公司近日与持有恒大地产总额1300亿人民币的战略投资者进行商谈，已于今日与持有恒大地产总额863亿人民币的战略投资者签订补充协议。补充协议明确战略投资者已同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。公司已与持有恒大地产总额155亿人民币的战略投资者商谈完毕，该等战略投资者正在办理审批手续。

中国恒大还表示，公司正与剩余持有恒大地产总额282亿人民币的战略投资者进行商谈。

据了解，恒大今天与战投举行了《恒大地产集团增资协议》补充协议签字仪式，恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式。

分拆优质资产上市，是恒大降负债的另一重要手段。此前恒大物业在港交所披露了招股书，恒大汽车也正推进科创板上市。银河联昌预计，物业与汽车分拆上市将推动恒大净负债率下降50个百分点，加上严控拿地，预计到2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

根据此前公告，截至9月24日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款435亿元，各项降负债成效积极显著。公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。