五矿信托如何踩雷房地产？

　　近期，五矿信托受托管理的一系列应收账款融资产品面临逾期，房地产投资风险再次显露。五矿信托是上市公司五矿资本(行情600390,诊股)（600390.SH）的控股子公司，也是近几年规模增长较快的信托业黑马之一。

　　清流工作室发现，五矿信托最早为一些核心房企提供应收账款融资服务，此后服务对象向下兼容，还出现给房企关联公司进行保理业务的情况，风险也逐渐提高。

　　近期，多名投资人告诉清流工作室，五矿信托一个应收账款融资产品鼎兴系列逾期，融资方提出项目展期18个月的方案。该系列产品由招商银行(行情600036,诊股)代销，且被定为“R3稳健类固收产品”，以基金名义出售。自鼎兴产品出现逾期，招行修改产品详情页面为“房地产投资”方向说明。更值得注意的是，该系列部分产品未按合同约定，完成应收账款转让登记手续，其对应的底层资产并不明晰。

　　除了应收账款融资业务出现逾期，五矿信托给大量的房企项目公司提供资金，也在行业下行之际遭遇危机。

　　今年以来，五矿信托斥资入驻恒大、阳光城(行情000671,诊股)等多家公司的项目公司，亲自上阵管理项目，以期为投资人挽回部分损失。但这也意味着，五矿信托需要加大对这些项目公司的投入，外行人五矿信托是否有足够的资金和能力完成交楼重任，还待观察。

　　应收账款融资出现逾期

　　五矿信托近期被曝出违约的产品为五矿信托鼎兴系列产品。根据投资者提供的管理报告，鼎兴系列共有1号到15号共计15期信托计划，总募集资金不超过25亿元。成立日期在2021年的3月至6月，期限均为12个月。

　　目前，前5只信托计划已经到期，五矿信托已按照延期计划，在原定到期日后的30个工作日内偿还不低于信托计划本金总规模的20%。未来将在原定到期日后的13到15个月期间偿还不低于本金总规模的25.33%，剩余的本金及其他信托利益则在原定到期日16到18个月内偿还。

　　根据五矿信托的管理报告，鼎兴系列的资金用于受让深圳市五顺方商业保理有限公司 （下称“五顺方保理”）因开展保理业务而持有的对一家房企项目公司的应收账款债权，这些应收账款债权是供应商向房企项目公司提供货物买卖、服务贸易或工程承包、分包等形成的。

　　五顺方保理获得这些应收账款转让价款后，最终用于置换其自身的金融机构借款或股东借款。资料显示，五顺方保理的出资方是深圳市前海致同实业有限公司，背后是两名自然人，而五矿信托控制的青海濯方企业管理有限公司持有五顺方保理1%股权。

　　中国人民银行征信中心显示，部分鼎兴系列的产品的确指向应收账款融资。鼎兴1号、2号及3号，其底层资产是多家供应商对前述房企旗下项目公司的应收账款，合计转让金额为6亿元。

　　不过，鼎兴4号至15号共12只产品的应收账款转让记录未出现在中登网上。

　　一位投资人购买的产品为鼎兴9号产品，其提供的合同显示，9号产品的底层资产同样是受让五顺方保理对前述房企的应收账款，且信托计划设立前提是《应收账款债权转让合同》已签署生效并办理完毕相应的应收账款转让登记手续。但鼎兴9号产品的应收账款转让信息未出现在中登网上。

　　“这个肯定有问题，没有按合同约定实施风控。”一位从业多年的信托行业人员告诉清流工作室，如果没有进行登记，这个应收账款可能会被重复作为融资标的，转给其他机构、或者被第三方执行，安全性有一定问题。此外，整个产品没有实物或股权抵押，只有核心房企集团信用担保，风控措施偏虚。

　　在销售过程中，该产品的底层资产究竟是什么，也存在分歧。据投资者提供的聊天截图，部分招行的销售向客户表示，鼎兴系列是一个应收账款融资产品。但也有销售人员曾向客户表示，该产品的底层资产是多家公司的购房尾款。2020年底及2021年，五顺方保理的确曾持有前述房企的购房尾款，并将共计48.79亿元的购房尾款对外转让，但转让对象是银泰证券，而非五矿信托。

　　那么，鼎兴系列4号至15号产品所指向的底层资产究竟是应收账款还是购房尾款？

　　关联企业应收账款融资？

　　为房地产的应收账款提供融资，是五矿信托重要的业务之一。

　　五矿信托在2016年开始设立鼎铭系列产品，用于向深圳市前海一方供应链管理有限公司发放信托贷款，由其控股子公司受让第三方供应商对核心企业或其下属公司享有的应收账款，形成保理债权。准入企业有绿城房地产、金地集团(行情600383,诊股)、金茂投资管理（上海）有限公司、金融街(行情000402,诊股)控股股份有限公司、万科企业、碧桂园及五矿信托认可的其他核心企业。

　　随着业务扩张，五矿信托的应收账款融资业务向更多房企开放。清流工作室发现，五矿信托也向房企的关联供应商直接发放信托贷款。

　　2019年12月，五矿信托设立恒信共筑259号-幸福69号集合资金信托计划，募集10亿元，用于向天津兴航建材销售有限公司（下称“兴航建材”）发放信托贷款，期限为1年。

　　公开资料显示，兴航建材对外投资多家建筑材料公司，其供应商有上市公司亚士创能(行情603378,诊股)（603378.SH）及蒙娜丽莎(行情002918,诊股)（002918.SZ）。这家兴航建材公司由天津融誉企业管理咨询有限公司持股99%，背后大股东是一家在香港注册的公司吉优投资有限公司。清流工作室查询获知，该香港公司唯一的董事是融创创始人孙宏斌。

　　而兴航建材公司的法定代表人及多位高管，也都是融创系的员工。信托计划也显示，该贷款会由兴航建材及融创集团内部通过资金调配还款，且融创系将其持有的金科地产股票提供质押担保。

　　根据信托计划，这笔贷款具体用于兴航建材的原材料采购，但高达10亿元的资金似乎未能缓解兴航建材紧张的资金链。

　　截至2020年，亚士创能对兴航建材的应收账款余额接近7千万元，蒙娜丽莎对兴航建材的应收账款余额接近4500万元。到2021年，亚士创能对兴航建材应收账款剩余约5500万元、蒙娜丽莎2021年应收账款增加至8782万元，均有部分预计无法完全收回并计提坏账准备。

　　2021年4月，五顺方商业保理还承接了大量供应商对金科地产的债权，合计2.21亿元。此后，五顺方商业保理也将这批债权转让给五矿信托，上市公司金科股份(行情000656,诊股)的控股子公司重庆金科对该笔债务提供连带责任担保。

　　目前，金科股份已经出现资金链危机，今年6月更因商票到期未兑付，被保理公司提起诉讼并冻结包括公司商标、两家项目公司银行账户及公司所持约145万股金科服务H股流通股。

　　接盘项目亲自上阵

　　除了债权融资，五矿信托与房企的合作方式更多体现在项目合作上。

　　据用益信托网，2020年1-9月，五矿信托的房地产信托发行规模升至第一，达754亿元，占房地产信托发行总额的11%。2021年半年报显示，五矿信托的净利润增速位居信托业前列。

　　但在行业景气度下行中，五矿信托踩雷了不少暴雷房企，其中以恒大最为瞩目。

　　2020年，五矿信托曾为恒大旗下项目公司佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（下称“盈沁房地产”）设立五矿信托-信泽投资集合资金信托计划，募集资金总规模不超过33亿元。这笔资金用于佛山逢沙项目开发建设及归还前期股东投入，五矿信托在放款前受让了盈沁房地产51%股权，恒大系股东以持有的49%项目股权提供质押担保。

　　随着恒大暴雷，这个项目也陷入困境。今年1月，恒大系股东所持盈沁房地产49%股权，转让给五矿信托，后者实现对盈沁房地产100%持股，亲自上阵管理项目。五矿信托同时还接手了恒大广深国际文旅城项目，实现全资持股。

　　根据恒大的说法，集团只是将上述两个项目10%左右的股权和部分债权打包作价11亿元卖给五矿信托，恒大实际上仍拥有两个项目约40%的股权。而五矿信托接受项目后，还需要继续向项目投入建设资金，当项目产生收益后，收益用于偿还五矿信托的投入，剩余的则用于偿还恒大的前期投入。

　　不过，五矿信托接手后项目公司的状况仍然不容乐观。今年4月，五矿信托和盈沁房地产一同被告上法庭，案由是票据追索权纠纷。今年3月，云南大钢供应链管理有限公司将五矿信托和昆明恒拓置业有限公司（下称“昆明恒拓”）、昆明广贤商贸有限公司、江苏省建工集团有限公司告上法庭，案由是票据纠纷。而昆明恒拓公司原来也是恒大的全资子公司，在今年1月才转让给五矿信托。

　　同样因资金问题转让项目股权的还有阳光城。2020年7月，阳光城的子公司重庆穆光房地产曾向五矿信托融资12.3亿元，另一家子公司东莞光启房地产以其持有的土地提供抵押。今年1月25日，阳光城将全资子公司深圳市阳光城实业发展有限公司100%股权转让给五矿信托，进行让与担保，同时由东莞光启房地产购房尾款提供质押，其他不变。

　　据五矿信托年报披露，2021年，公司共有759.04亿元的信托资金投向房地产业，占总信托资金比例为9.29%。这个数字相较2020年已有所下降，五矿信托2020年投向房地产的信托资金共计1054.99亿元，占比15.01%。

　　2019年至今，五矿信托至少设立33只融资类信托，以信托贷款等方式投向房地产业。另有22只投资类信托，以长期股权投资的形式投向房地产业。据清流工作室统计。五矿信托与恒大、融创、泰禾集团、蓝光发展(行情600466,诊股)、华夏幸福(行情600340,诊股)、中国奥园等多家暴雷房企有业务合作，并与部分房企设有合资公司。

　　这些合资公司未来是否也会被五矿信托收入麾下？而接盘项目需要继续投入资金建设，可能会增加五矿信托房地产投资金额，五矿信托又将如何平衡？