京沪也叫不醒躺倒的房企

　　平淡收官，北京第二轮集中供地落下帷幕。

　　17宗地，最终成交金额约513.43亿元，平均溢价率4.2%。这一成交价格，较第一轮集中供地已近腰斩。

　　中海独立摘得两宗地块，华润、首开、中铁置业等均以联合体形式拿地。

　　此前一日，5宗地块因仅有1家房企报名而底价成交。较早前的9月26日，1宗地块以招标形式成交。

　　根据北京市规自委此前公布的消息，剩余26宗地因无人报名，将顺延至第三轮集中供地时再决定归属。

　　北京第二轮集中供地共计推出43宗地，总起拍价格1359亿元。同时北京对出让规则作出调整，包括溢价率不超过15%、禁止马甲参与、规范拿地资金来源等。此外，6宗地试点触及顶价摇号，1宗地试点触及顶价转“现房销售”。

　　作为北京第二轮集中供地大户，朝阳区推出了11宗地，但仅有十八里店693地块由金隅联合昆泰底价摘得，剩余10宗因无人报名而延期。

　　有房企人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，“朝阳区近几年的新房需求一直很旺盛，但并没有像集中供地这样大批量供地。在第一轮集中供地中，虽然朝阳区10宗地块都有归属，但留给开发商利润空间并不多。”

　　“希望延期出让后能够调整一下地价或者限价要求。”该房企人士称。

　　今年5月的首轮集中供地中，北京一共推出了30宗地，总起拍价格约1035亿元。最终各归其主，总成交金额达1109亿元，平均溢价率7.4%，70%地块溢价率在10%以内。另有10宗地块因竞争激烈，最终进入竞报高标准建设方案环节。

　　但在如今的第二轮当中，除海淀区东升镇2宗地进入竞报高标准建设方案环节外，已无太多波澜。

　　央企、国企依旧是主力

　　报名阶段，以中海、华润、中铁置业、中建系等为代表的央企，和首开、住总、建工为代表的北京本土国企依然参与度极高。

　　原本就是北京的土储大户之一的中海地产，上一轮北京集中供地中报名了18宗地，但最终颗粒无收。

　　这次，中海地产再度报名8宗地，毫无悬念地以12.76亿元底价摘得石景山地块。随后又以45亿元斩获海淀西北旺地块，溢价率5.63%，可售楼面价约83000元/平方米。

　　据不完全统计，中海地产自2017年以来在北京地区已开发约20个项目。其中包括石景山区6个项目、大兴区5个项目，还有这次新增的海淀项目。

　　7月以来，据机构统计，中海地产已斩获约27宗地，总土地出让金超530亿元，其中不乏天津、深圳、广州等第二轮集中供地城市。

　　克而瑞北京地区权益金额榜单数据显示，前9月中海地产北京地区总成交金额259.99亿元，以微弱的优势领跑首开。

　　北京老牌本土国企首开，在北京首轮集中供地中以联合或独立形式，合计拿了5宗地，花费约117亿元，这种猛进之势延续到了第二轮。但这一次，拿地的方式均是以联合体的形式。

　　在10月13日上午进行的土拍中，首开联合华润以46.53亿元摘得海淀西北旺003地块。下午又联合北京建工41.8亿元斩获丰台区卢沟桥地块。

　　同日下午，首开、金隅、北京建工再度组成联合体，以36.6亿元拿下昌平北七家镇地块，溢价率1.95%。

　　第二轮，首开以联合体形式斩获3宗地，总金额约123.35亿元。

　　昌平区昌平镇地块因触及9.47亿元顶价而进入摇号环节，最终中铁置业摇得该地块。这也是北京6宗摇号试点地块中的“首个摇号成交地块”。

　　大兴区黄村镇地块在触及37.84亿元顶价后，根据出让规则，将竞配“现房销售”。

　　中建一局、中铁置业联合体继续参与竞配环节。最终中铁置业、兴创联合体摘得该地块，有42.8%的面积将转为现房销售。这也是北京首个“现房销售”试点项目。

　　更多的房企变得谨慎

　　与首轮明显不同的是，第二轮北京集中供地中，很多房企显得非常谨慎，参与度减少。

　　除了央企和北京本地国企以外，龙湖联合北辰，以12.18亿元摘得门头沟永定镇地块，丰台区另一宗地块则由懋源以43.34亿元摘得，溢价率1.02%。而最早报名的东亚新华则憾别北京土地市场。

　　有房企投拓人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，公司原计划第二轮集中供地中，在北京地区拿地，但受制于资金限制，最终未能出手。

　　中原地产首席分析师张大伟也对《凤凰WEEKLLY地产》表示，相比第一轮集中供地大部分房企有参与的积极性，当下随着部分房企出现资金链断裂、债务违约等因素，导致多数房企开始收紧拿地资金，也使得第二轮集中供地出现了明显的流标现象。

　　溢价率走低，流拍率达30%

　　与北京同日结束的上海第二轮集中供地，相比于第一轮同样大幅降温。

　　7宗地块终止出让，多宗地块因未达到招标门槛，采用挂牌出让。最终进入挂牌环节的20宗地，剔除2幅城中村地块，其余18幅宅地中9幅底价成交，比例高达50%，而首批土拍中这一数字仅为22%。

　　最终，上海第二轮集中供地收金480.5亿元。

　　10月12日完成第二轮集中供地的杭州，开拍前17宗地终止出让，其中包含了前述10宗“竞品质”地块。最终14宗地进入拍卖环节，收金257.48亿元。

　　在已经结束第二轮集中供地的城市中，流拍、底价成交、低溢价率，已经成为了常见情况。

　　中原地产研究中心数据显示，截至10月11日，18个完成第二轮集中供地城市累计成交金额约4969.5亿元，总成交597宗地，而此前第一轮集中供地总成交金额高达10791.7亿元，降幅明显。

　　从成交结果看，多个城市整体溢价率明显下滑，成都、天津等城市多宗地块均以底价成交，而广州、南京等城市土地市场热度也大幅降低。

　　中信建投(行情601066,诊股)数据显示，已结束第二轮集中供地的15个城市平均溢价率为4.9%，较首批22城 16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。

　　其中广州、长春、济南、成都的平均溢价率仅0.8%、0.4%、0.0%、0.1%。

　　不仅如此，第二轮集中供地流拍率也存在不同程度走高。

　　已经完成第二轮集中供地的广州流拍率高达52.1%，收获土地出让金569亿元，较第一轮收入大幅下降37.2%。

　　除广州外，合肥、沈阳第二轮集中供地流拍/终止交易比例也超过50%。长春、福州、天津、成都等城市，这一比例也超过30%。

　　“整体看，第二轮集中供地至少30%土地相当于流标。”张大伟表示。