正荣地产（6158.HK）上市三周年:从四个维度看正荣的君子豹变

　　一· 战略为先：从分享行业红利到打造公司管理红利

　　贝佐斯说："如果你做一件事情，把眼光放到未来三年，和你同台竞技的很多；但如果你的目光能放到未来七年，那么可以和你竞争的人就很少了。因为很少有公司愿意做那么长的打算。"

　　从地产行业来看，中国房地产市场迈过城镇化高速发展阶段以及人口红利期，从增量时代步入存量时代，增速放缓成为近年来的行业共识。与此同时，政策面"房住不炒"，"三道红线"下融资收紧、审慎监管等进一步推动房地产市场去杠杆，行业洗牌迎来加速阶段，房企间的分化形势亦愈演愈烈。在此背景下，如何围绕行业趋势进行战略布局与落地也就显得尤为重要。

　　站在地产变革的风口地带，正荣地产今年已经是其上市的第三个年头，梳理公司近些年的发展情况，从冲刺千亿到追求高质量发展，一条紧跟行业发展趋势的布局路径清晰可见。

　　2016年到2018年，正荣地产抓紧行业红利期，积极向千亿规模冲刺，业绩保持高速增长的姿态，其2016-2018销售复合增长率高达65.8%。得益于强劲的销售增长，也为其在2018年登陆港交所打下了良好的基础，自上市成功开拓海外融资通道，提升品牌影响力，亦进一步助力公司迈向了新的征程。诚然，在冲刺规模过程中，公司依循行业发展惯性，也不可避免地背负了较高的杠杆，而随着公司突破千亿之后，正荣地产也积极响应行业演变及政策趋势，开始夯实自身的资产负债表。

　　2019年至今，公司整体业务增长保持温和稳定，在这一阶段，正荣更注重修炼企业内功，稳固发展的根基，其践行规模与质量并重的发展路径，战略重心转移至高质量发展。在2019年年初，正荣地产就提出了"新三年战略"，将2019年-2021年设定为"高质量发展期"，通过提升运营水平，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升。这一战略不仅与房地产市场限价、调控、流动性收紧的大背景相吻合，同时也是公司迈向更高层次竞争格局的现实需求。面对颇具挑战性的经营环境，作为民营企业不盲目激进，在行业竞争白热化中审时度势，深耕自身发展护城河，寻求差异化的突围路径，成为正荣在千亿后时代的新的成长范式。

　　从分享行业红利积极冲刺规模到着力打造管理红利以运营驱动迈向高质量发展，在行业竞争格局的变迁中，正荣凭借其在土储、品牌、产品、服务及管理体系等方面的持续精进，提升综合竞争力，迈向了新的发展阶段。

　　从长期视角来看，行业周期在所难免，但优秀的企业凭借自身扎实的根基及强大的品牌实力，运营水平，往往能够练就出应对不确定性及极端环境的抗击打能力。以此观之正荣地产，公司深度挖掘和打造管理红利，不仅有助于对冲行业阶段性的下行风险，同时也让其在一定程度上具备了穿越周期的底气。

　　二· 土储为基：全国布局，区域深耕，从145x到1+6+X

　　土储作为房企的生命线，其量的多寡，质的高低，直接决定了地产公司的成长空间和利润水平。作为一家快速成长起来的房企，实际上也正是得益于公司前瞻性的土储布局，支撑了正荣地产能够顺利进入千亿阵营，并为后续的发展夯实了根基，积淀了巨大势能。

　　从正荣地产的土储策略来看，一方面公司注重全国化战略布局，并聚焦一二线。早在2013年起其就迈出了进军全国市场的脚步，取得的成效显著。截至2020年中期，公司布局地区包括长三角、环渤海、中西部、海西、珠三角等六大区域，累计进入城市34座，其中76%的土地储备位于一二线城市。而另一方面，公司有着较强的区域深耕特色，不论是对优势区域的深度挖掘，还是一系列重点城市的长期沉淀，都展现出较为积极的一面。

　　过去，正荣为其定下的全国扩张战略为"145X"，即1个总部、4大区域、每个区域精耕5个城市、每个城市有X个项目。而随着公司迈入千亿时代迎来二次发展，公司进一步升级全国布局战略至1+6+X，即一个总部、六个区域、多个项目。新的战略部署之下，公司的落地能力也反映在土储的一系列变化之中，从权益占比来看，2019年正荣全年累计拿地560万平方米，其中拿地权益比从33%大幅上升至73%，而在2020年上半年，公司新增建筑面积达302万方，新增土储的权益占比达73%，继续保持在高位水平。

　　从公司区域土储结构变化来看，近年来，正荣地产在长三角地区布局持续推进，今年来公司拿地占比亦主要来自长三角地区，而表现在销售层面，公司来自长三角区域的销售占比已经实现连续三年上升，2017-2019年占比分别为45.2%、52.7%、55.2%。此外，公司在环渤海、中部、海西区域拿地亦继续维持稳健，西部地区拿地占比持续提升，在珠三角区域公司更是获得战略突破，自2019年该区域开始提供销售收入之后，今年10月30日，正荣地产竞得佛山禅城区商住用地，这也意味着公司在大湾区的销售还将在后续进一步表现。

　　截至2020年6月末，正荣地产拥有土地储备总建筑面积约2740万平方米，其中76%的土地储备位于一、二线城市，其土储权益占比则由2019年末的55%上升至2020年6月30日的58%。

　　从区域深耕层面来看，对优势区域的不断加码布局、做熟做透，不仅能够在当地市场形成良好的品牌效应，获得产品溢价，同时区域内部的联动也有助于提升体系的运作效率，进而达到经营提效，为项目利润打开空间。实际上从正荣地产的表现来看，公司在其优势区域的产品竞争力乃至融资能力、拿地能力甚至可以说都不输全国龙头房企，而基于此，公司在区域市场的去化也得到了保障，甚至在公司全方位联动下也将有助于平抑市场整体的波动，实现跨周期的发展。

　　此外，再从权益占比提升来看，近年来，正荣地产维持有规模的稳定增长的同时，不断在拿地层面提高拿地权益，这实质上也验证了公司寻求提质增效，高质量增长的战略发展路径，同时随着未来销售权益占比的提升，也将更有助于公司释放业绩增长弹性，盈利水平得到支撑。

　　三· 稳健为舵：强调控杠杆

　　正如此前所言，公司在冲刺规模的路上，推高了企业财务杠杆，不过，随着迈入千亿后时代，顺应趋势，以稳健的姿态迎接行业新的变局，成为正荣地产努力践行的原则。

　　从公司最新情况来看，正荣地产不仅保持着良好的财务纪律，拥有灵活畅通的境内外融资渠道，同时公司持续优化债务结构，亦取得了显著的成效。

　　从成绩单来看，公司实现"三降一升"，即净负债率下降，融资成本下降，短债占比下降，现金对短债比上升。

　　净负债率方面，2019年末正荣地产净负债率为75.2%，到今年中期，公司净负债率下降到了71.4%，处在三道红线规定的不超过百分之百以内。

　　融资成本方面，正荣地产综合融资成本由2019年的7.5%进一步下降至7%，同期，境外美元债发行利率由9.9%下降至7.6%。此外，公司持续优化债务结构，境内银行接口占总贷款比例明显提升，与此同时非银借款占比则呈现显著下降。

　　现金短债比方面，该项指标近年来呈现稳步增长，截至今年中期，公司现金对短债比达到2.1，大幅超过监管红线不小于1的标准。

　　短债比例方面，公司该项指标近年来亦呈现快速下行趋势，由2017年的54.6%下降至今年中期的30.0%，反映公司负债结构的调整，强化了短期偿债能力，降低了企业面对黑天鹅等不确定性带来的风险。

　　今年来，行业三道红线之下，为房企发展指明了方向，有着稳健财务水平的房企成为市场资金追捧的对象，其不仅符合监管趋势，同时也是当前不确定性风险抬升大背景下企业的现实需要，行业迈过野蛮增长期，盲目加杠杆对企业而言也将意味着巨大的经营风险。从正荣地产的表现来看，公司率先洞悉行业趋势，早在两年前就开始了去杠杆之路，及至行业红线出路时，公司仅有剔除预收账款的资产负债率未能达标，不过随着公司未来权益的逐步提升，结算规模的扩大，公司仍有充分的改善和应对空间。

　　实际上，正荣在去杠杆和稳健经营上也得到了评级机构的仍认可，包括国内中诚信、大公国际等国内权威信用评级机构亦先后授予公司AAA主体信用评级，看好公司稳健的财务经营能力。权威信用评级机构的"发声"实质展现的是对正荣地产实力、管理水平和信用度的肯定与认可，同时信用类指标的改善，也将有助于提升公司资本市场品牌形象，为后续打开融资通道，降低融资成本带来了更多的机会。

　　四· 价值为实，从商业增长到全面的社会价值

　　作为一家有着20余年成长历练的规模房企，正荣地产是中国房地产经济的重要建设者与参与者，企业发展至此，如何更好的为社会创造价值，而非寻求单纯的商业增长，体现的更是一个现代企业的使命与担当。实质上纵览正荣的企业发展史，公司不论是作为"改善大师，匠心正荣"的发展理念以及"正直构筑繁荣"的企业初心，乃至用标杆品质赢得客户"开心、忠心"之种种均展现了其对整个社会带来的巨大价值。

　　首先，看正荣在社会责任层面的动作，早在2013年，公司就成立了正荣公益基金会，迄今为止，正荣公益基金会已累计资助全国30个省份的公益组织达400多家，获得正荣集团之外的社会捐赠2300多万元，以及超过13万人次爱心网友的捐赠，被外界誉为行业责任投融资标杆，获评最高等级5A级社会组织。今年年初，疫情肆虐之际，正荣亦展现了高度的社会责任感，公司积极配合各级政府，助力防疫抗疫和复工复产，累计捐赠高达1200万元人民币驰援一线，支持湖北、福建、上海等地开展疫情防控。

　　12月，全球最大指数公司MSCI明晟亦上调了正荣地产的ESG（环境、社会及公司治理）评级。将其原有的ESG评级由原先的B级上调至BB级。作为全世界最具权威的投资者指数编制公司之一，同时也是最权威的ESG指数评级机构。MSCI每年挑选全球资本市场上备受投资者关注的上市公司作为ESG评级对象，其根据上市公司的公开信息进行公证、客观评级，整体上关注环境、社会和公司治理层面对行业有实质性影响的ESG议题，衡量公司的风险暴露程度与管理水平。

　　相较于财报用来评价企业的商业经营价值，ESG更多的是透过全方位的指标体系探寻企业为经济发展、社会发展做出的贡献。此次MSCI调升正荣地产评级，充分展现了权威机构对公司卓越的社会价值和可持续发展能力的认可。

　　从细微处进一步来看，观察到企业与员工的关系层面，就在此前11月底，正荣地产还在全球最专业、客观与权威的最佳雇主评选活动荣获Kincentric最佳雇主奖项，值得一提的是，今年8月底，正荣集团还发布了全新的雇主品牌核心理念--"幸福奋斗事业家"，进一步升级人才战略，持续与员工共享发展成果。围绕"幸福奋斗事业家"的核心理念，正荣还提出"四高"的价值主张，即"高标准·精英团队、高认同·同心同路、高幸福·事业奋斗、高格局·社会责任"。公司高度注重人才培育与激励，不断推动组织人才全面升级，持续追求多方共赢，为社会创造美好价值。

　　此外，再来看公司在产品质量以及环保层面的坚守，公司致力于打造环保而先进的绿色建筑。其中，最典型的是公司旗下的虹桥正荣中心项目及南京正荣中心，两大项目均达到国家绿色建筑最高三星标准认证，此外桥正荣中心整个项目更是获得胡润百富“亚洲生态商务旗舰”大奖。

　　五· 总结

　　世事如棋，智者善弈。从正荣的成长路径尤其是自上市这三年来的深层次变化，不难看出一个房地产行业跑出来的优秀选手的经营智慧。不论是从前瞻性的把握行业发展趋势，还是自身谋定而后动坚守长期发展的理念，不断挖掘行业及自身的价值空间，正荣的表现都可谓是可圈可点。三年，正荣实现了君子豹变，迈向了高质量发展阶段，展望未来，相信最美好的永远在路上。

　　江上弄潮儿，千古立潮头~