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  • “三道红线”后 房企融资端的四个新特征

    2020-10-10 18:17:36 942fx财经网 [db:作者] 收藏
    国内财经

　　“三道红线”政策从传言到12家房企试点已经过去了一个多月，对楼市产生了怎样的影响？房企投融资方向进行了哪些调整？并因此出现了哪些新的特征及趋势？今天，我们重点分析房企融资端的特点。

　　“三道红线”是“楼市防火墙”的进一步表现

　　从2020年房地产市场定调来看，2020年房地产政策导向上更偏中性，“两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。既不表态加码棚改稳经济，又不提及推进房产税给行业造成压力。“新政”中影响力巨大的就是近期“三道红线”政策。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　自8月中旬市场传言监管部门对房企有息债务规模设置“三道红线”后，对房企融资端的影响立竿见影，境内相对宽松的货币环境急转直下，据同策研究院监测，40典型房企融资规模连续两月震荡下滑。2020年8月，40房企融资827.59亿元，环比下滑16.49%；2020年9月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元，环比大幅下滑51.4%。40家典型上市房企融资在今年五月回暖、六月井喷后，三季度融资规模持续收缩，9月到达今年最低点。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部渠道均受限。“三道红线”政策进一步收紧，根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债企业（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　“三道红线”后房企投资被迫降速，苦修内功、提升经营杠杆成为企业短期调整的突破口。融资端加强现金流管理、探索多元化融资；投资端转向防风险为主的布局调整；销售端加快销售回款。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　“三道红线”后房企融资端的四个新特征

　　01.

　　房企融资收缩

　　“三道红线”的三项指标均对房企负债给予关注，负债高的房企因此面临较大监管压力。在此背景下，收缩新增银行信贷、债券等融资规模、调降杠杆资金是品牌房企改善财务指标的必要方式。可以看到，9月40强房企融资规模环比再次大幅下滑，预计4季度还会继续收缩，这也必然导致拿地趋于谨慎。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　02.

　　严格现金流管理

　　此外，自2019年2-3季度开始，部分上市房企就曾频繁被交易所“关注”现金流、偿债能力等指标。而今年“三道红线” 之后， “现金短债比例”作为三项指标之一，必将迫使房企提高对现金流的关注，故而加速销售回款提高偿债比例、保证现金流成为部分房企当务之急。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　03.

　　明股实债将加大管控

　　以华发股份(行情600325,诊股)为例，2019年及2020年上半年少数股东的净资产收益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远高于前者，明股实债问题突出。永续债在其财报中记为“资产”，拉低了华发的负债率。然而较高的永续债规模提升了财务成本，吞噬净利润。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　04.

　　分拆物业上市

　　

　　今年以来，一方面，以港股为代表，物业管理公司股价逆势创新高；另一方面，以恒大、华润、世茂、绿城为代表品牌房企纷纷入局，而据传远洋、龙光等也在酝酿物业分拆上市方案。房企分拆物业上市，既可缓解自身融资压力，又可获得新的利润增长点，改善企业资产流动性。

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　“三道红线”后，房企融资端的四个新特征

　　总之，“三道红线”进一步实现经济与楼市的切割，避免房地产挤占实体经济信贷，而房企也将面临长期融资紧张的环境。在此背景下，房企应保持清醒，降低“资金杠杆”增加“经营杠杆”，稳健发展合理融资，保证充足的流动性，才能安全的度过资金困境。

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