一觉醒来不能买房了 离婚也不好使！深圳最严限购来了

　　“一觉醒来，发现突然失去了买房资格。”7月15日，有深圳人如此表示。

　　这缘于深圳住建局等部门当日发布的重磅住房调控政策——深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

　　新政在7月15日上午宣布后，有地产中介在网上表示：“我带客户从龙华来罗湖，走到一半，客户失去了购房资格。”

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　　落户满3年缴税才能买，假离婚也不好使了

　　7月15日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出八大调控措施。

　　内容要点如下：

　　1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保;

　　深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

　　非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

　　2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数;

　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%;

　　(一)购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;

　　(二)购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%;

　　(三)购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　4、转让增值税从2年免变5年才免;

　　更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格;同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　5、普通住房应同时满足：容积率在1.0(含)以上;套内面积120(含本数)平以下或者建筑面积144(含本数)平以下;实际成交价低于750(含本数)万。

　　享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。

　　6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

　　对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。

　　这一政策，其实有迹可循。

　　今年4月28日，在深圳本地“民心桥”节目中，一位听众提及，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，政府能不能对他们提高购房门槛?比如社保和纳税记录至少满一年以上。

　　深圳市住房和建设局局长张学凡在节目中回应称，“我们已经注意到了(这个漏洞)。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口，需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的，一年(社保和纳税记录)是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”

　　如今，新政直接将户籍人士的购房门槛限定为——落户满3年，且需要连续缴纳3年个税或社保。

　　一图看懂深圳楼市发生了啥变化~

　　来源：华泰地产团队

　　02

　　政策力度超出预期，背后什么信号?

　　横向对比来看，2018年长沙发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定，市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。

　　7月10日，湖南省长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称，7月8日，深圳市住房和建设局考察组一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，并在长沙市政府二办公楼1034会议室举行了交流座谈会。深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

　　深圳的调控对比长沙的做法进一步加码。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，深圳此次的政策力度确实超出预期。

　　李宇嘉同时指出，去年深圳成为“社会主义先行示范区”，到调整豪宅税，以及今年年初，房价出现了三次比较明显的上涨，如果在这些时间节点出台调控政策，或许不必限定为现在“入户+社保满3年”这么严格的条件。

　　中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右，而深圳的二手房价相比去年年底上涨了14.37%。

　　过去3年，深圳新增常住人口数量分别为62万、50万和41万，累计已经达到153万。新增人口中，不乏“携钱购房”者。一位资深房地产中介向记者介绍，大学毕业生在深圳落户完全没有门槛，确实有一些购房者，将大学毕业的子女户口落到深圳，便可以马上获得购房资格，这样的情况下，其实自住和投资的因素都有。

　　新政无疑可以很大程度打击投机者，但也有分析人士提出担忧：这会不会影响大学毕业生落户深圳的意愿?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上半年深圳出现了一些抢房现象，此次政策有助于打击借落户来炒房的行为。此外，深圳的做法也表明了今年的政策风向，虽然受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

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　　有何影响?

　　专家：房价将跌超5%!

　　中原地产首席分析师 张大伟

　　首先，深圳是全国最近一轮楼市上涨的“领头羊”，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。

　　其次，政策内容集中在税费、购房资格、信贷政策等多方面，如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。

　　第三，深圳市场过去一年多的上涨，主要原因除供应少之外，与非普住宅标准取消有非常大的关系。本次政策将非普标准提高，750万以上的豪宅，将变成二套首付80%，接近当下全国政策最严格的北京，这将对高端住宅市场形成很大打击。

　　第四，深圳过去的购房资格相对容易，落户难，大部分炒房客借助新深圳落户获得首套房贷款资格，本次政策升级要求必须3年社保，将有力打击部分炒房客。

　　第五，整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在5%以上。过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

　　第六，但深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表是北京，二线城市代表是长沙，均为供应增加的叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

　　短期内肯定会压制住深圳房价，几条政策可谓是对症下药，打击投机炒作、打击违规加杠杆。

　　首先对刚落户的深圳居民，要求三年社保或个税证明，这是超出市场预期的。因为深圳落户门槛低，很多人来深圳落户就是为了买房，还有中介协助投资客来办理假结婚买房，这次基本上炒房的漏洞被彻底堵上。

　　此外，“豪宅税”重启，定到了750万元，比上一轮的豪宅税标准要高了很多。这次新政一方面是保合理的刚需成交，另一方面对750万元之上、位于福田中心区、宝安中心区、南山、龙华的部分楼盘，影响是很大的，这些区域，特别是学位房的价格经过炒作之后，很多楼盘价格都在750万元之上。

　　易居研究院智库中心研究总监 严跃进

　　此次政策具有很强的信号意义。首先，实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。所以深圳此类做法，说明部分城市在限购范围上做了扩大，不仅对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。

　　其次，深圳此类做法传递了今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，预期依然会有政策出台。

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　　上半年，深圳楼市经历了什么?

　　上半年，深圳楼市有多疯狂?近期，深圳光明一新盘开售，8998人抢394套房，中签率录得4.37%。更夸张的还在后面。新锦安海纳公馆发布5套房的诚意登记客户名单显示，认筹人数共计1171批。也就是说，每234人抢1套房，中签率仅0.4%，创下深圳楼市最低中签率。

　　新房与二手房价的倒挂，从另一个角度佐证了二手房市场的大涨。数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，根据中国房价行情网站的二手房价格数据，深圳6月份二手房均价达到74929元，相比去年底大涨14.37%，位居全国涨幅榜次席。

　　6月二手房房价前十城市(数据来源：中国房价行情网)

　　根据国家统计局数据，今年3-5月深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2;同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。

　　随着深圳房价的大涨，深圳与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。而就在去年底，深圳的房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。可以感受一下其他3个一线城市的楼市调控力度：

　　来源：华泰地产团队

　　而其他3个一线城市6月份二手房均价相比去年底表现稳定，北京下跌0.77%，上海上涨0.82%，广州上涨0.58%。

　　从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%;二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。

　　尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。

　　针对上半年火热的深圳楼市，深圳市房地产中介协会认为，进入4月份中旬之后，在一小撮投机炒房团体的带动下，以南山、宝安为代表的，具有名校资源优势的片区，便开始出现房源报价不正常大幅上涨的现象，并且随着部分不负责任的自媒体夸大宣传影响下，迅速在深圳市场掀起了一轮上涨行情，因此，4月份的二手房网签量迅速破万，并创下了近4年来的新高。

　　市场从4月底开始传言5月份可能会出台更为严厉的调控政策，导致在4月底至5月初的期间出现了集中网签的事件，但随着深圳相关部门从4月中下旬开始对深圳楼市开展了一系列严厉的专项整治工作，市场自5月中旬之后出现了短暂的观望情绪。进入6月之后，一方面受新学年报名时间临近的影响，赶在报名时间节点前购房的群体会呈现一波短暂的集中释放;另一方面，此前消停一阵的“投机炒房”行为又开始露头，综合导致深圳6月份二手房的网签量再度呈现放量态势。

　　有购房者表示，深圳房价自去年年底豪宅税调整之后就开始出现迅速上涨的行情，首先是以南山和宝安等西部片区率先“爆发”。然后逐渐传至龙岗等东部片区。

　　近段时间以来，有关深圳楼市调控升级的传言甚嚣尘上，更搅动了二手房市场交易，有关传言已经导致一些二手房购房者加快入市的步伐。就在14日，深圳市场已经传出即将在当晚出逃调控升级措施。记者发现，房产中介开始催单，希望客户快速成交。

　　美联物业全国研究中心的数据显示，上周深圳共备案2895套二手住宅，环比上涨25.3%，备案呈持续上涨态势。

　　同时值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅为8157套，同比下跌54%。大量购房者只能瞄向二手房市场。

　　有当地房企人士称，因疫情冲击供应链，深圳上半年新房供应还不够广州的零头，但成交1.67万套，把库存消化了，在售库存降到6-7月。

　　深圳市房地产中介协会预计，2020年下半年深圳二手房市场炒房的冲动与政府调控治理的角力还将持续，因此下半年深圳二手房市场出现持续性的震荡波动行情的概率较大。

　　新房市场方面，下半年深圳预计将有70余新盘入市，新房供应不足的现象，在下半年有望缓解，同时也将会分流一部分二手房市场的需求。

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　　深圳楼市“火爆”下的众生相...

　　买家：越看越涨、频被悔单

　　从6月初开始，韩女士就开始了买房计划，但让她感到苦恼的是，眼见着房价越看越涨。“买房毕竟是大事，我肯定要多番考虑和对比的，但谁知道会越比越涨。”韩女士说。

　　记者查看位于南山前海一楼盘78平米的成交记录发现，同面积房源在6月中旬的成交价格是990万，但到了7月中旬，同面积房源挂价为1200万，而在7月初，还以1190的价格售出了一套同面积房源。也就是说，该楼盘同等面积的房源在短短一个月时间内上涨了200万。

　　6月19日，深圳市房地产中介协会发布了《6月深圳热点楼盘房源报价数据观察表》，根据抽样观察对比，发现了4个片区的4个楼盘出现报价异常。

　　其中，位于宝安西乡的“圣淘沙骏园”在各放盘平台近90天的成交情况并不旺盛，但追溯比对其年初或去年末成交价发现，成交价已出现每平米2万左右的跳涨。

　　记者近日在宝安西乡片区调查发现，圣淘沙骏园出现了中介排队进小区带看的盛况。记者询问得知，由于看房人多，小区物业一次只允许放3个人进去，看完离场后才能再放3人。记者查看该楼盘过去一个月在各平台的成交记录发现，各平台都只成交了1套。

　　更让买家觉得闹心的是，明明已经确定好的房子，却被业主悔单了。“我看中了一套宝安中心区的房子，跟卖家沟通好了，大概要9月中才能给到首付款，谁知道卖家突然又说等不及了。”钟女士为此感受很气愤，但由于看房有些日子了，若不锁定这套，又怕很快被卖掉。无奈之下，钟女士把价格提高了30万，与卖家达成了延长到款期限的协议。

　　卖方：返价惜售、联合涨价

　　在记者调查中，当前市场业主返价、惜售的情况特别普遍。记者以购房者的身份实地看了一套位于南山深圳湾片区某楼盘的三房，与记者同时间看房的人有三拨，当记者看完下楼后不久，中介小李就告诉记者，业主刚刚把房子的售价提高了20万，“业主肯定是看到市场很热，自己的房子比较抢手，就坐地起价的。”小李对记者表示。

　　“最近一个月，业主经常频繁返价，有些业主甚至多次加价。”小李对记者表示，当前业主的预期非常高，同户型的房子，只要有一套卖出，后面的业主都想在此基础上加价，“第一套卖900万，第二套就会挂910万，第三套就会更高。”小李表示，这是业主在试探市场，买方市场的情绪高涨，很大程度上坐涨了卖方的预期。

　　此外，记者调查发现，有部分楼盘出现业主商量集体涨价的情况。“我们小区正在商量集体涨价了。”家住深圳南山区华侨城片区的钟女士告诉记者，她们小区当前的涨幅还不如宝安中心区，华侨城片区又是深圳的豪宅区，所以业主觉得价格被低估了。

　　“有些业主很喜欢搞事情，联合起来涨价。”小李告诉记者，宝安中心区多个楼盘的业主都在联合涨价，导致这几个楼盘的价格短时间内上涨很快，例如某个位于宝安实验学校学区的楼盘，单价已经高达15万/平方米了。

　　中介：烘托气氛 肆意揽客

　　“那套73平米的，挂了两天就卖掉了，真的不能考虑太久。”以购房者的名义，记者向地产中介询问房源情况。中介小卢告诉记者，近期出售的房源，平均去化周期为两周左右，有的甚至两三天就出售了。小卢表示，这两周一到周末，成交量就很活跃，“我晚上11点多去公司总部签合同，都还要排队。”

　　在记者调查期间，南山前海某楼盘一套78平的小三房，在业主首次接受看房之后的一周，当记者再次询问时，该房源就已出售，并在中介APP上下架。“房源少，很多楼盘都是出一套卖一套的。”小卢多次向记者强调，下手要快。

　　记者调查发现，在房源稀缺的情况下，中介人士还会以不确定的房源信息来揽客。“姐，有套93平的三房，满五唯一，欠款少的，看下吧。”中介小黄对记者表示。当记者表示要看房时，小黄却在多次联系业主之后告诉记者：“这套房业主还在考虑要不要卖。”并向记者推荐其他的房源，从而与记者建立联系。

　　此外，部分中介人士出现哄抬价格现象。“业主还在纠结这个价格，有同行在搞破坏，就让他报1280万。”中介小李给记者推荐一个位于南山前海某楼盘的房源时表示，该84平方米的房子售价1280万显然是虚高的，有些业主其实对市场价格把握不准，容易听信中介的建议。“因为售价高，中介的佣金也会相对提高一些。”小李说。

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　　碰触了监管底线

　　值得注意的是，深圳楼市投资投机购房近年来一直高于其他城市。

　　据深圳房地产研究中心数据，2015-2016年房价涨势最盛时，投资性购房比例从20%上升到40%，甚至更高;投资客中，非深户籍比例在40%左右。除去那些最火爆年份，深圳楼市也常常有着30%投资客比例。

　　据深圳中原估计，今年3月以来深圳楼市中入市的投资需求比例约占40%左右。“房住不炒”正是国家楼市调控底线。

　　而今，深圳楼市不仅处于舆论的风口浪尖，同时也引起监管部门高度关注，楼市监管不断升级。先有新盘“捂盘惜售”被处罚，后传出部分低利息房抵贷资金流入房地产市场消息。

　　4月，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳住建局、深圳中小企业服务局、深圳市场监督局五部门集中调查深圳楼市，官方表态称将加强“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意控盘”等乱象市场监管，严控严管炒楼现象。

　　5月底，深圳市住建局对二手房挂牌价格虚高的涉事楼盘进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

　　但上述监管升级政策仍未能阻挡深圳楼市暴发的步伐。

　　对7月15日发布的新政，深圳市住房和建设局表示：

　　“总体来看，《通知》提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房;二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策;三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。《通知》的出台是对我市既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。

　　下一步，深圳市将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6:4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍;下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。”