百强房企大洗牌：失意与希望交织

　　今年上半年，房企业绩比拼中没有出现赢家。

　　“这是我从业以来压力最大的一段时间。”几日前，万科董事会主席郁亮的一番肺腑之言道尽了2022年上半年行业艰难。

　　2022年上半年，受疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩持续负增长。克而瑞数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额同比下降50.3%；在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末目标完成率不足40%；近半数企业甚至不足30%。

　　头部房企阵营大幅缩水。数据显示，2022年上半年销售额在千亿元级阵营房企仅9家，较去年同期减少10家；百亿元级房企83家，较去年同期（124家）减少41家。

　　今年行业前三甲仍是碧桂园、保利发展(行情600048,诊股)、万科集团，只不过在座次上保利发展超过了万科。令郁亮倍感压力的万科集团，2022年上半年实现销售额2096亿元，同比减少41%。郁亮的目标是，2022年万科业绩企稳回升，现在距离这个目标还剩6个月。

　　房企拿地规模亦大幅锐减。截至6月末，TOP50强房企中仍有3成房企尚未拿地，若是聚焦重点22城，50强房企中未拿地比例过半数；部分房企已近一年不曾拿地。

　　对上市房企而言，土地储备极为重要。土地储备过少，意味着部分房企未来可能面临无房可卖的境地，或被迫退出市场。

　　座次排名出现变动

　　市场下行压力下，各阵营房企数量都在大“缩编”。

　　2022年上半年，销售前十强房企构成中，2000亿元以上级别企业有3家：碧桂园、保利、万科，三者的销售差距进一步缩小，较去年同期减少3家，分别是中国恒大、融创中国、中海地产。

　　销售额在1000亿~1999亿元规模房企有5家，分别是中海地产、华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)、融创中国、金地集团(行情600383,诊股)，较去年同期减少8家。减少的分别是绿地控股(行情600606,诊股)、世茂集团、龙湖集团、旭辉集团、中国金茂、新城控股(行情601155,诊股)、中南置地、金科集团、阳光城(行情000671,诊股)。

　　销售额在500亿~1000亿元房企有8家，包括龙湖集团、绿城中国、中国金茂、绿地控股、滨江集团(行情002244,诊股)、新城控股、旭辉集团、建发房产，较去年同期减少17家。

　　销售额在100亿~500亿元房企有67家，较去年同期减少13家。

　　第一名碧桂园，2022年上半年销售额2470亿元；去年上半年，碧桂园实现销售额4264亿元，同样位列行业首位。

　　第二名保利发展，2022年上半年销售额2102亿元，同比减少26%；去年上半年，保利排在销售额榜单第五名。在今年业绩发布会上，保利发展又提出了“进三争一”新目标。此次，保利销售排名超过万科并不意外。

　　第三名万科，2022年上半年销售额2096亿元，同比减少41%；座次排名与去年同期相同。

　　第四名中海地产，2022年上半年销售额1375亿元，同比减少34%，座次排名比去年同期提升2位。

　　榜单还有一个新变化，华润置地首次进入行业前5,2022年上半年实现销售额1210亿元，同比减少27%，座次排名同比提升3位。实际，近年来华润置地销售排名一直稳步上升。2019年排行第10名，2020年排行第9名，2021年排第8名。

　　招商蛇口排在第6名，2022年上半年销售额1188亿元，同比减少33%，座次排名同比提升1位。

　　排在第7名的融创中国，2022年上半年销售额1127亿元，同比减少65%；座次排名比去年上半年下滑了3名。

　　记者注意到，百强房企中，超过一半主流房企业绩同比降幅超5成。业绩修复较快的以央企、国企地产企业为主，小部分民企在列。这与房企座次排名的变动规律一致。

　　其中，越秀地产2022年上半年销售额为485亿元，同比仅减少1.42%，几乎与去年同期水平持平。座次排名上，2022年上半年排在第18位，跻身前20阵营，较去年同期提升28个名次。

　　业绩下跌较少的还有仁恒置地，2022年上半年销售额同比仅减少7.11%，排在31位，排名提升了24位。

　　此外，滨江集团、建发房产、华发股份(行情600325,诊股)等趋势深耕型房企排名稳步上升，2022年上半年已牢牢站稳行业前20位置。

　　“退步”最大的是新力地产，去年上半年还排在第39名，2022年上半年销售额仅17.6亿元，同比大跌97%，座次跌落至182名。

　　中国恒大2022年上半年实现销售额233.6亿元，同比减少93%，排在第44名，排名比去年同期滑落了42名；佳兆业在2022年上半年销售额同比减少84%，排在第65名，排名退后38名；奥园集团2022年上半年销售额同比减少78%，排在第61名，排名退后29名；正荣集团排在49名，排名退后25位，销售额同比减少74%。

　　2022年上半年销售额同比跌超60%的房企，还有弘阳地产、融创、禹洲集团、龙光集团、佳源集团、祥生集团、东原集团、中南置地、世茂集团、阳光城等。

　　2022年，房企普遍调低了销售目标。但从销售目标完成率来看，据中指院统计，房企上半年销售目标完成率不及三分之一，一方面受疫情反复影响，部分区域销售受到一定影响；一方面虽然4月以来部分利好政策出台，但政策落地显效尚需时间，尚未明显传导至市场端。

　　拿地主力来自国企央企地产

　　销售额大幅下滑，直接影响到房企拿地信心。

　　克而瑞数据显示，从百强房企拿地表现看，除滨江集团等少数房企拿地金额维持正增长，万科、绿城中国、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、碧桂园、越秀地产等拿地金额同比跌幅均超过60%。

　　今年前6个月，TOP50强房企中接近75%拿地金额均来自国企、央企地产企业，尤其中海地产、华润置地、招商蛇口等在22个重点城市拿地相当积极，民企则近乎“隐身”，拿地金额占比仅有25%，且集中在少数企业中，如龙湖集团、滨江集团等，这些民企大多是区域“深耕者”。

　　如滨江集团，2022年上半年拿地几乎全部来自杭州两轮集中供地；龙湖集团则在北京、重庆、杭州、合肥等核心城市分散投资。

　　从拿地区域布局看，截至6月末，百强房企拿地金额83%都集中于22个重点城市，22城以外拿地额仅占17%，可见，百强房企对于核心城市之外投资非常谨慎。

　　曙光：部分房企6月销售大涨

　　失意之际，也要看到市场拐点开始出现。

　　6月份历来是房企冲刺半年度业绩最后冲刺月。数据显示，今年6月份，百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比跌幅为43%，跌幅较5月单月收窄17个百分点，整体销售出现改善。

　　从单个房企表现看，招商蛇口、滨江集团、绿城中国、中国金茂、华发股份、金地集团6家房企销售金额环比涨幅超100%。其中，招商蛇口、滨江集团环比涨幅甚至超150%。此外，华润置地、绿地控股、龙湖集团、越秀地产、中海地产等企业，6月单月业绩环比增幅亦均超过60%。

　　在多数房企迫于资金压力收缩规模时，销售能力较强的房企反而迎来“弯道”超车机会。上半年，滨江集团拿地金额达392亿元，位居房企首位，积极补货为后续规模扩张奠定基础。

　　2022年厦门首轮土拍中，背靠厦门市国资委的建发房产，以 94.4亿元拿下3块地，拿地金额占此轮集中供地总出让金的60%。

　　市场层面，亦在复苏。

　　易居研究院数据显示，6月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积2837万平方米，环比增长37%，同比下降34%；相比5月份降幅收窄22个百分点。

　　分能级来看，一线城市中，上海、北京因疫情得以阶段性控制，新建商品住宅成交量环比分别上涨727%、51%。

　　二三线城市轮动复苏，长春、青岛、济南、杭州、苏州新建商品住宅成交量环比分别上涨141%、92%、85%、71%、32%，部分原因是疫情防控后被积压的购房需求释放，另一部分原因则是受益于近期持续宽松的购房环境。

　　房价亦现底部企稳迹象。2022年上半年，百城新建商品住宅价格累计上涨0.15%。

　　但也正如郁亮所言，短期市场已触底，但市场恢复是一个缓慢、温和的过程，“但凡有一丝微光，就当是光明所在往前走。”