新房成交环比增近五成，重点城市楼市回暖！房企业绩增速分化较大，二季度或触底？

　　一系列稳地产政策开始显效，3月，重点城市住宅成交面积环比增长近五成，特别是3月下旬，重点城市成交面积明显回升。

　　不过，从同比来看，3月重点城市住宅成交面积仍下降近五成。一季度整体来看，百强房企业绩规模同比大幅降低47%，各阵营房企业绩增速分化较大。

　　业内人士认为，在疫情反复、房企推货节奏安排，消费者购买力缺失等各因素的综合影响下，一季度房企销售业绩表现不佳，市场整体依旧低迷。预计在更多支持政策影响下，二季度市场成交或筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。

　　3月下旬成交明显回升

　　在一系列利好政策支持下，3月下旬，重点城市商品住宅成交明显回升。

　　克而瑞研究中心的数据显示，从周度数据看，第10-12周，30个重点监测城市商品住宅成交持续走低，上海、深圳、南京等成交连续三周下滑。第13周，重点城市成交明显回升，已基本恢复至月初的单周成交规模，深圳、青岛等成交放量增长。3月整体来看，30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，其中，一线城市成交环比增长7%，26个二、三线城市市场成交环比增长56%。

　　不过，从同比来看，30个重点监测城市商品住宅成交面积同比跌幅扩至47%，市场整体依旧低迷。

　　其中，一线城市市场成交同比跌幅扩至49%。受制于疫情防控出现反复，上海、深圳房地产市场处于“半停摆”状态，成交同比跌幅明显扩大。北京、广州成交同样不及预期，3月上、中旬市场表现疲弱，新开盘项目平均去化率低至三成。随着居民按揭贷款松绑，多数银行下调房贷利率，并缩短放贷周期，下旬北京、广州市场开始回温，但整体市场热度较去年同期相差甚远。26个二、三线城市市场尽显疲态，成交同比跌幅扩至46%。受限于去年同期基数较高，叠加国内疫情出现反弹，六成以上二、三线城市成交同比腰斩，长春、常州等同比跌幅超70%。

　　部分疫情控制较好的城市市场筑底企稳，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增长32%，新开盘项目平均去化率达到50%，高新、港务区等热点板块时有项目“日光”。压力城市在救市政策落地后市场确有回温，但持续时间较短，侧面印证城市强弱转化很大程度上取决于市场供求关系。典型如郑州，上半月成交明显回升，但由于楼市供远大于求，下半月成交再度下滑，新开盘项目平均去化率低至20%。

　　房企业绩大降，各阵营增速分化较大

　　从房企一季度的销售业绩来看，整体并不理想。

　　克而瑞研究中心的数据显示，3月，TOP100房企单月实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期。从同比来看，降幅达到52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。累计业绩来看，1-3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。

　　中指研究院的数据也显示，1-3月，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；其中销售额超千亿房企2家，较去年同期减少3家；超百亿房企46家，较去年同期减少30家。TOP100房企权益销售额均值为119.5亿元，权益销售面积均值为85.1万平方米，同比分别下降47.6%和48.1%。

　　1-3月，不同阵营销售额增速分化较大，第一、三阵营同比增长。据中指院统计，千亿以上阵营2家，销售额均值同比下降22.1%。第一阵营（500-1000亿）共2家，销售额均值同比增长19.4%，为四个阵营中增速最快的。第二阵营（200-500亿）有18家企业，销售额均值增长率为-0.7%；第三阵营（100-200亿）共24家，销售额均值增长率为6.2%。第四阵营共35家，销售额均值增长率为-22.3%。

　　其中，碧桂园销售额为1328.9亿元，万科为1045亿元，保利发展(行情600048,诊股)为888.3亿元，融创为724亿元。

　　二季度市场成交或筑底企稳

　　对于多数规模房企销售表现不佳的原因，克而瑞研究中心认为，一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响，另一方面企业自身的推盘及营销积极性也普遍不高。

　　亿翰智库也认为原因主要有四方面：一是疫情反复，推货，看房购房均受影响。二是城市分化的差异性存在，需求释放已无基础。三是政策的严格约束下，有效需求难以实现。四是收入和预期负面，购买力不足。此外，房企的推货节奏，各节点的推货量安排，货量的建设施工进展等都是影响企业销售的关键因素。

　　近期，中央和地方不断释放稳地产信号。国务院金融委强调，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案。随后银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

　　克而瑞研究中心预计，房地产金融政策或将适度控制去杠杆节奏和力度。首先，房企整体融资环境有望明显改善，国企、央企及优质民企或将更为受益。其次，居民按揭贷款或将继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持。

　　不过，克而瑞研究中心认为，一线城市调控政策仍将从紧执行，尤其是限购政策较难退出，但部分收缩性政策或将适度解绑，例如深圳将上调二手房参考价。近期，部分二线城市“四限”调控出现松动迹象。例如郑州、福州局部放松限购，郑州局部放松限贷，哈尔滨全面取消限售。预计二线以及三四线城市或将效仿局部放松乃至全面取消“四限”政策，压力城市更将在需求端予以刺激，如棚改、旧改加快推进，并提高货币化安置比例；财税刺激托市，购房补贴、税费减免等。

　　展望未来，克而瑞研究中心认为，市场底或将在二季度到来，届时成交或将筑底企稳，同比跌幅也将有所收窄。但基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化：首先，一、二线城市大概将在4、5月市场回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳。二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。其次，三、四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中，强三线城市房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住，弱三、四线城市房地产市场或将继续盘整。