万科官宣：要努力赚点小钱

　　地产行业，秋意正浓。

　　万科出了今年以来最差的一张月度销售成绩单。

　　2021年10月10日，万科发布了2021年9月销售情况。公告显示：2021年9月，万科实现合同销售面积228.2万平方米，同比下降22.32%。合同销售金额为361.1亿元，同比下降33.79%。事实上，从2021年6月开始，万科单月销售业绩一直在“滑坡”。

　　“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”万科董事会主席郁亮将其对行业的看法浓缩为这16个字。10月22日在上海举办的万科业务交流会上，郁亮表现出对黄金时代的反思，也坦言环境变化中的煎熬，同时展露出对“下一个春天”的期待。

　　“房地产行业进入冬天，凡事要用钱的都是大问题。”郁亮认为，要学会赚小钱。

　　1

　　谈多元业务：学会赚小钱

　　关于如何抵御寒冬？郁亮用两个比喻做回答，“方式有两个，第一是多穿点衣服，第二就是跑跑步，衣服少一点也能扛得住。但总而言之都不好过。”所以，万科不指望通过一个业务赚大钱、赚快钱，要学会赚小钱。

　　郁亮讲的“赚小钱”，实际上就是万科的多元业务。

　　通过多年努力以及资本并购，万科旗下非开发业务包括：物业板块的万物云、商业板块的印力品牌、长租公寓领域的万科泊寓，以及物流地产板块的万纬物流。

　　事实上，对资本市场而言，现在房地产企业的“地产+”业务，或者非主营业务估值要远高于地产开发主业。

　　如碧桂园服务的市盈率为40倍，而碧桂园仅有4倍，前者是后者的10倍。

　　今年上半年，万科物业服务实现营收103.8亿元，同比增长33.3%。 租赁住宅实现营收13.19亿元，同比增长25.6%； 商业开发与运营实现营收36.39亿元，同比增长19.0%； 物流仓储服务实现营收13.4亿元，同比増长64%，增长强劲。

　　可以看出，多元业务增速要远高于地产主业，其中，万物云和万维物流处于业内领先地位。

　　2020年万物云在管面积57800万平米，位居国内首位；合约规模68000万平米，仅次于碧桂园服务位。万物云2020年总营收182亿元，位居各物企榜首。

　　万科的多元业务虽然增速快，但确确实实是“小钱”。

　　2020年财报显示，万科已经披露的多元化业务，营收加起来为289.36亿元，只占当年总营收的6.9%。

　　多元化的钱这么难赚，但还是要赚。

　　郁亮表示，万科现在对于钱的衡量标准和以前不太一样。房地产行业进入冬天，凡事要用钱的都是大问题，所以，企业要学会赚小钱。“以前房企追求规模，但这其实很简单，借多点钱做多点事、资本运作等，都可以达到目标。但一缩表，麻烦就大了。所以，万科不指望通过一个业务赚大钱、赚快钱。具体表现在，以前下去看楼盘，看到的数字都是以万为单位的；后来开物业公司，开始以角为单位；现在去物流公司去，以分为单位。”

　　2

　　谈恒大：救人之前先保证自己安全

　　此前，传闻称万科、碧桂园服务均与恒大有接触，拟收购其物业资产。但万科祝九胜在8月30日的中期业绩会上表示，曾与恒大物业接触，但没有实质性的合作。

　　10月22日，万科业务交流会上，当再被问及是否会帮助中国恒大解决困境时，郁亮表示，恒大事件连美国官员都在关注，万科没这个能力。万科首先要自己解决自己过冬问题，救人先要保证自己的安全。　“恒大问题还轮不到我们来管，我们要先解决好自己过冬的问题。在我们能力范围内，有机会的话愿意做对行业有利的事情，但还是会遵循市场化原则。”

　　“我们会积极的想方设法，在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情，如果给我们一些具体的机会，我们在市场化原则之下去考量。”　

　　对于行业的收并购增多，万科收并购团队成绩如何的问题，郁亮表示，万科只有投资团队，没有并购团队。对于市场的机会，他说有机会就做，没机会就不做，万科不是投行，不是要把人吃掉。

　　事实上，近期房地产行业的收并购确实在增加，主要是物业管理领域。

　　如：

　　9月15日，龙湖收购九龙仓旗下物企，涉及管理面积近900万平方米。

　　9月20日，碧桂园服务以不超过100亿元的代价收购富良环球，将富力地产物业收入麾下。

　　9月28日，碧桂园物业以不高于33亿元的总代价收购花样年控股集团有限公司旗下物业公司“彩生活”。

　　实际上，万科也在参与物业管理收并购。

　　8月，万物云和阳光智博以换股的方式牵手，标志着万科与阳光城(行情000671,诊股)开启了物业合作的新模式。

　　9月，万物云收编伯恩物业，后者原团队将加入万物云组织体系，同时其超7000万平方米的管理面积也将归入万物云麾下。

　　这也是人们认为万科可能会对恒大物业感兴趣的原因。

　　“目前来看，物管发展路径和房企高度相似，追求规模和体量的不断增长，市场占有率大，生存状态就会好一点。”上海中原地产首席分析师卢文曦预计，物企发展的大趋势和开发企业一样，市场高度集中，前十或者前五的物企能占据到市场60%以上的份额。

　　“最后结局，和开发商的情况一样，大的一统。”卢文曦说道。

　　3

　　万科今后思路：对标日本大和房建

　　在房地产行业的“黄金时代”，万科选择对标帕尔迪，专注于住宅开发，提高资金效率，追求规模发展。但这种商业模式显然不再适合当下。于是，郁亮找到了另一家对它有启发的企业，日本的大和房建。

　　“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退，但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程，但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”

　　大和房建能够保持稳健发展的关键在于，它不仅在不动产开发领域有所布局，它还在租赁公寓、物流板块以及代建业务等做到了日本的头部水平。“常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。”

　　郁亮认为，中国的房地产行业情况肯定比日本好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。例如城市更新、综合体开发、生活服务需求等。

　　郁亮表示，“日本大和房建当时转型很坚决，在新的赛道都排在前列，大和房建在大缩表时代仍能转型成功给了我们很大信心。”

　　“很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样。但是下个春天来的时候，跟上个春天是不一样的，而万科要做的，是去寻找并建立在下个春天支持企业活得好活得久的基本能力。”郁亮强调。

　　4

　　万科安全了？

　　有券商研报认为，万科虽然业绩不及预期，但财务方面已经安全了。

　　2021年上半年，公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%，营收增速增长而净利润增速下滑主要系结算毛利率出现下滑所致。上半年，公司销售毛利率及销售净利率分别为22.94%和9.68%，分别较上年同期下降8.87%和3.05%，盈利能力出现下滑。

　　华西证券(行情002926,诊股)认为，截至半年报告期末，公司净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为20.2%和69.7%，分别较上年同期下降6.8%和5.8%，负债率继续下滑，财务安全度持续提升。此外，报告期末，公司持有现金1952.2亿元，处于历史最高水平，并远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的843亿元，短期偿债压力较低。总体来看，公司成功完成“三道红线”的各项指标，理性投资的同时，确保了整体财务的安全。

　　此外，万科还有一个较为优秀的指标：未结资源。

　　事实上，我国房产销售以期房为主，对于开发商而言，销售额是未来营收和利润的“蓄水池”。房产尚未交付时，销售额被归为合同负债一栏，而从销售到最终结算归为营收，这个周期普遍是2-4年左右。

　　2020年，万科已售未结资源净增891亿，年末余额6892亿元；今年上半年，万科已售未结金额增加838亿元，接近2020全年的水平，期末余额达到7819亿元。

　　由于许多房企并未披露已售未结资源，但如果仅以合同负债对比来看，万科是同期恒大的三倍有余，是融创的2倍之多。

　　从这个角度讲，万科家底比较厚，郁亮还有“余粮”。