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  • 正荣地产（6158.HK）：完成全年销售目标，12月拿地积极

    2021-01-11 19:48:12 942fx财经网 [db:作者] 收藏
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　　近年来，房地产调控升级至“因城施策”，不同能级、不同区域的城市房地产市场出现较为明显的分化，考验着房企的战略选择。2020年初，中国房地产市场经受疫情考验，一季度企业销售受影响最为显著。对于规模高达数千亿量级的大型房企，高质量增长已经取代高规模增长成为首要目标。

　　2020年是正荣地产上市的第三年，也是进入千亿房企阵营的第三年。2020年上半年业绩发布会上，对于是否要调整全年业绩目标以及对于业绩目标能否实现，正荣管理层依旧坚守1400亿元的销售业绩目标不变，并对顺利实现业绩目标信心十足。

　　一、完成全年销售目标，趋势向好

　　从行业全年业绩总体走势来看，一季度销售受疫情影响最为显著。二季度市场逐步恢复，百强房企的单月业绩同比在4月转正并稳步提升。下半年，行业内房企供货和销售节奏后移、供应量显著提升。

　　作为千亿阵容中的一员，正荣2020年交出了一份合格的业绩成绩单，近日，正荣公告，公司全年以1419.01亿元的业绩表现完成年初定下的1400亿元销售业绩目标。

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　　此外，从单月销售业绩表现来看， 2020年12月，正荣单月销售业绩表现为170.89亿元，单月同比增速达20.55%，趋势持续向好。

　　二、12月逆势纳储，延续区域深耕和核心都市圈布局战略

　　2020上半年，正荣在12个城市新增19个项目，新增土地储备302.3万平米，土地成交总额177.8亿元。在投资区域分布上，公司层面继续推行“1+6+X”战略，坚持区域深耕，在长三角和海峡西岸两大核心区域投资占比分别为52%和26%，其他则主要分布在中西部地区。

　　从城市能级来看，公司有65%的新增土储位于一、二线城市，包括长三角地区的上海、南京、苏州、徐州和无锡，包括海峡西岸的福州和南昌，中西部地区的郑州和成都。

　　根据克尔瑞公布的最新监测数据来看，12月单月正荣依旧保持较高投资力度，新增土储建筑面积超过部分头部房企。其中，12月单月新增土储建筑面积81万平方米，超1-11月月均新增土储建筑面积56%；平均楼面价6656元/平方米，低于1-11月月均新增土储9688元/平方米。

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　　据公开资料，12月4日，正荣竞得拿下苏州市区木渎69号地块，12月29日，正荣再竞得成都武侯区宅地，两宗地块均为核心二线城市优质地块，与其布局核心都市圈策略相匹配。

　　三、财务杠杆稳健，融资成本下降趋势明显

　　2020年8月，“三道红线”融资新规颁布，2021年元旦之后，针对“三道红线”的试点企业即将扩容的消息愈演愈烈。与此同时，2020年12月31日央行又颁布针对银行的“两道红线”。房地产融资被频频监管之下，房企债务结构调优如履薄冰，把握稍纵即逝的融资窗口期显得格外迫切，此时具有健康债务结构的正荣凸显出优势。

　　杠杆率维持在安全边界内，债务结构健康。财报数据显示，正荣2020年上半年净负债率为71.4%，较2019年底相比下降3.8个百分点。此外，截至2020年中期，公司现金短债比为2.1倍，现金短债比明显提升至2.09，长短债务比改善至2.33，偿债压力不大，债务期限结构处于健康水平。

　　融资成本持续走低，精准把握2021年初融资窗口期。2020年上半年，正荣融资成本7.0%，较2019年7.6%下降0.6个百分点，此前2018年正荣融资成本为7.8%，实现公司融资成本持续下降。此外，2020年上半年正荣境外美元优先票据发行利率7.6%，较2019年9.9%下降2.3个百分点。

　　2021年1月，正荣精准把握融资窗口期，发布发行4亿美元2026年到期年息6.63%优先票据。延续了期限延长、成本下降的趋势。

　　四、总结

　　过去一年，港股市场地产股显著落后于其他各大板块，随着新一年的到来，政策面的筑底以及市场悲观情绪的充分释放，多数机构看好地产股估值修复机会。三道红线和涉房贷款集中度管理等政策的出台，尽管在一定程度上为地产公司的扩张带上了“紧箍咒”，但对行业长期健康有序发展带来积极意义。

　　目前，正荣地产已由高速增长迈入到高质量发展期，并取得了显著的成效。结合行业集中度提升与企业自身稳健财务表现双重影响，未来正荣地产销售规模还将大概率维持增长，具备成长性优势。此外，高质量发展期带来的利润释放，也将反向助推企业内部财务安全边际持续提升，因此当下不失为押注正荣地产的绝佳窗口期。

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