楼市风向变了！10个城市被“叫去开会”

　　7月24日夜，新华社播发了副总理韩正主持房地产座谈会的新闻通稿，传递了重要的政策信号。

　　新华社的稿件并不长，我把截屏放在下面，大家可以仔细看看。

　　1、我们先看通稿的第二段:

　　房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

　　韩正副总理分管住建部，按照常规每年召开两次座谈会。去年的两次会议，分别在3月18日和12月18日召开。今年因为有疫情，所以拖到现在才开会。

　　这段话跟2019年的两次会议，基本上没有什么区别。但这些话必须要说，还要发表出来，否则会引起种种猜测。

　　大家可以看到，领导对目前楼市基本上是满意的，重申了“房住不炒”和“房不刺激”和“因城施策”以及“三稳原则”。

　　这次会议是今年“两会”之后，官方第二次对楼市表态。上次表态是6月18日，刘鹤副总理在上海陆家嘴(行情600663,诊股)论坛的书面讲话里，当时他在谈到经济复苏的时候说“一些消费零售指标也出现积极变化，车市和楼市均在回暖”。显示出当时，高层对楼市的回暖是乐见其成的。

　　2、再来看今天通稿的第三段，也是最重要的一段：

　　韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。

　　要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，对于稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

　　要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。

　　要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

　　这段话，跟去年3月和12月座谈会的调子有了明显不同。去年两次座谈会的时候，市场整体平稳，从通稿里可以读出官方满意度至少在90%以上。

　　但今年满意度有所下降，感觉在70%左右。为什么？因为部分城市过热了。

　　比如“要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦”这句话，就明显指出当前市场有隐忧，要求地方政府当心。

　　再比如“要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施”这句话。显然是暗示，部分城市发现问题没有“快速反应和处置”。

　　“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”这句话也比较严厉，说明高层认为有资金违规流入了房地产市场。

　　“要发挥财税政策作用，有效调节住房需求”这句话也非常耐人寻味。此前深圳出台新政，把减免增值税的期限从2年延长到了5年，这在全国开创了先例。中央是支持深圳这样做的，而且要求各地必要的时候可以加税。

　　对比去年3月、12月和今天这三次座谈会的通稿，你会发现：只有今天的通稿里出现了“违规”（2次）、“乱象”（1次）的措辞，去年两次座谈会的通稿里都没有出现。

　　3、再看今天通稿的第四段：

　　中央和国家机关有关部门负责同志，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。10个城市人民政府和住房城乡建设部、人民银行、自然资源部负责同志作了发言。

　　去年两次通稿，没有提及有城市参加座谈会。今年第一次提及了，并具体点出了10个城市的名字。而且这10个城市都被要求发言。

　　10个城市里有4大一线城市，还有几个二线城市。身为直辖市的天津、重庆并没有参加会议。

　　是这10个城市都出现了过热吗？也不是。至少可以分为三种情况：深圳、杭州、宁波、南京、成都比较热，上海、广州、沈阳在回暖，至于北京、长沙则比较平稳。

　　让这些城市参与会议，只能说明这些城市比较重要（比如北京），或者过热了，或者有经验要向大家传授（比如长沙）。其中部分城市，估计未来楼市会有所收紧。比如广州，目前2个区不限购，4个区人才购房比较松，未来还能持续吗？拭目以待。

　　结论：

　　1、此次会议非常重要，意味着官方对楼市的判断，发生了重要的变化。至少跟去年2次座谈会调子不太一样了。所谓防微杜渐，官方希望抑制局部过热的局面。

　　2、通稿虽然没有明说，但显然对于一些城市“反应慢”是有所批评的，要求“发现问题要快速反应和处置”。这意味着，未来会有偏热的城市出台新的调控。

　　3、对于查处、限制违规资金流入楼市，估计会有进一步的措施。

　　4、可能会有更多城市学深圳加税，这是官方明确提出的措施之一。更何况，今年地方政府也都缺钱。

　　5、各地会有新一轮查处市场乱象的行动。

　　总之，官方还是希望楼市保持平稳态势，走慢牛行情，投资性和投机性的资金则希望进入资本市场，不希望进入楼市。

　　此次会议堪称2020年楼市调控的一次重要转向。它不是180度的转向，而是针对部分过热大城市的转向，有点类似2016年9月30日的转向。

　　展望下半年，楼市很难掀起大的波澜。领头羊深圳会慢慢回冷，如果特区四十岁生日没有大利好，则年底时深圳市场会比较冷。

　　展望全国，板块轮动式的“回暖—出台措施—降温”将不断上演。其结果是，大家轮流去库存，但避免全面回暖和上涨。这恐怕就是当前调控的底牌。