3大视角，解析雅居乐(03383)稳健发展“基因”

   2021年，在轮番出台的监管收紧政策叠加频繁上演的暴雷事件影响下，房地产行业犹如坐上一趟上半年“过热”、下半年“过冷”的过山车，增长放缓、黑铁时代...等各种消极定调笼罩在这一行业头上。

   但2022年以来，在多地陆续出台楼市松绑政策的大力推动下，行业消极局面有所转变。据悉，开年以来，全国已有超过70个城市放松房地产调控政策，从限购、限贷、限价、土地供应等多方面给予楼市实质性支持。

   至此，在松绑政策的利好下，地产行业也将有望在2022年实现“触底反弹”，成为“稳增长”的一条重要主线。

   5月10日，雅居乐(03383)发布的2021年报，也不失为地产行业一个不错的参考视角：即该公司是如何用稳健的基本盘穿越2021年的下行周期，迎接2022年的反弹行情。

   主业+副业多轮驱动，稳固“基本盘”

   从核心财务指标的表现来看，雅居乐这一份“成绩单”展露了较强的抗风险韧性。

   2021年，该公司实现营收730.28亿元。实现毛利、净利润分别为190.21亿元、90.98亿元。

   整体来看，这几大核心财务指标同比皆显露了不同程度的下滑之势，不过，在全行业利润规模负增长、利润增速下行的背景下，雅居乐业绩下滑显然在情理之中。

   另外，期内该公司录得毛利率为26.0%，净利率为12.5%。对比行业平均盈利水平来看，雅居乐仍然保持着高于行业的盈利水平。据国金证券统计，3月以来房企发布的2021年业绩公告显示，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%。

   而还有一点需要指出的是，2021年，雅居乐实现预售金额约1390.1亿元，同比增长0.59%。

   据克而瑞数据披露，2021年百强房企销售罕见负增长约3%，而雅居乐预售金额还能逆势微增，足见其成长及抗风险韧性较强。

   拆分业务来看，雅居乐之所以能够在2021年保持着稳健的基本盘，离不开其“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式。

   了解到，2021年，雅居乐在做精地产主业的同时，旗下物业管理、环保等多元业务协同发展，并主要体现出“主业”销售业务继续发挥支柱效应，“副业”多元化业务加速成长，成为第二增长曲线的特点。

   “主业”方面，2021年，地产开发作为雅居乐主营业务保持稳健增长，录得收入为584.02亿元，收入占比为80.0%。在这其中，该公司秉承“一生乐活”的品牌理念，开发了“5N”产品体系，最大程度满足了客户需求，从而进一步在行业下行周期凸显了稳健发展的特质。

   “副业”方面，2021年，雅居乐实现多元化业务收入为146.25亿元，收入占比为20.0%，较2020年提升6.7个百分点，进入多元业务“收获期”：具体而言，物业管理作为该公司多元业务板块中的重要一环，期内该公司通过持续延伸服务场景，补强业态短板，实现收入为113.30亿元(已剔除关联业务营业额)，同比增长44.3%;而环保业务在“一核四驱N翼”发展战略之下则录得27.67亿元的营收，较去年同比上升20.9%。

   除此之外，在聚焦多元业务之外，雅居乐还瞄准了新赛道，进一步赋能公司稳健发展。

   2021年11月30日，雅居乐发布公告披露，通过签订D轮优先股购买协议联合协议及期权协议，完成对威马汽车的投资，交易完成后雅居乐将持有威马汽车股份约4.58%的权益。另外，报告期内，雅居乐还与广东珠江桥生物科技股份有限公司(简称“珠江桥”)建立战略合作关系并成为其股东。

   这两大新赛道，于雅居乐而言均有着不容忽视的增长潜力。一方面，新能源汽车在“双碳目标”的驱动下，未来发展前景较好;另一方面，“珠江桥”所处的复合调味料赛道亦是“懒人经济”盛行下的热门赛道。鉴于此，雅居乐锁定有增长潜力赛道的举动，或将为该公司股东及投资者创造更大价值。

   由此，不难看出，在“主业”+“副业”+新赛道的多元业务布局下，雅居乐2021年能够保持稳健基本盘并非偶然。

   优化财务结构，增厚“安全边际”

   从财务结构来看，2021年，雅居乐依然坚持稳健审慎的财务策略，为公司可持续发展筑高财务“安全边际”。

   在融资策略上，报告期内，雅居乐多渠道融资，进一步实现业务发展与财务管理的平衡。

   具体而言，报告期内，境外方面，雅居乐分别发行于2022年到期4亿美元4.85%的优先票据、于2025年到期3.14亿美元5.5%的优先票据、于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据及于2026年到期24.18亿港元7.00%的可交换债券等。境内方面，雅居乐还发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。

   与此同时，通过严格管控融资成本，雅居乐的融资成本也进一步下降， 2021年该公司实际借贷利率降低至5.87%。

   在投资者对房地产信心严重受挫的2021年，多渠道的融资能力、有所降低的融资成本无疑为该公司构筑了一条护城河，促使公司稳健发展。

   在偿债能力上，报告期内，雅居乐通过合理安排偿债计划，实现了资产负债结构持续优化。

   据悉，于2021年内，雅居乐按时偿还各项到期债务，包括悉数赎回1亿美元8.55%的优先永续资本证券，以及于2021年到期的本金总额为6亿美元8.5%的优先票据，实现公司债务结构的持续优化。在此背景下，截至2021年12月31日，雅居乐净负债比率进一步降低至50.8%，居于行业较安全区间。

   而在现金流上，2021年雅居乐通过严格的现金流管理，也进一步增厚公司财务安全边际。

   据财报数据披露，截至2021年12月31日，雅居乐现金及银行存款总额为384.20亿元，并实现经营性现金流持续为正。而这也意味着该公司在行业下行周期中，在增厚财务安全边际的同时进一步打开想象空间——因为，不管是从政策逻辑，还是市场逻辑，在土地市场和并购市场中，具备较充裕现金流的房企都将拥有更多的机会。

   基于上，可以看出，持续优化财务结构之下，雅居乐的财务状况也变得较为稳健，从而进一步凸显该公司穿越周期的能力。

   聚焦两大核心城市群，垫高“安全垫”

   从土地储备来看，2021年，雅居乐通过审慎购地、聚焦两大核心城市群的土储布局，进一步垫高公司投资“安全垫”。

   具体而言，2021年，雅居乐在审慎购地的同时，在土地获取上还透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等多元方式购地，继而在获取了丰富的土储之外，实现了可持续低成本拿地。

   据悉，于报告期内，该公司新增优质项目29个，新增土储424.0万平方米，新增总地价为人民币278.3亿元，对应楼面地价为每平方米6565元。随着新增土储的纳入，截至2021年12月31日，雅居乐于84个城市，拥有总土储约4737万平方米，对应楼面平均地价为3651元每平方米，土地成本价格具有一定竞争力。

   而在区域布局方面，2021年，雅居乐则通过持续深耕大湾区及长三角两大城市群，深度挖掘高能级城市的增长潜力。

   据财报数据显示，报告期内，该公司于大湾区新增项目4个，于长三角新增项目13个。截至2021年12月31日，雅居乐于大湾区拥有土储约为1240万平方米，占总土储的26.2%;于长三角拥有土储约为566万平方米，占总土储的11.9%。除此之外，雅居乐还进一步布局高能级城市群，在多个一线城市获取新项目。

   在房地产行业中，有一句行话叫做“土储是房企的生命线”。土储作为房企们安身立命最重要的本钱，量的多寡、质的高低，不仅是衡量房企中长期核心竞争力的重要指标，也是决定房企后续成长空间和利润水平的关键因素。由此可见，深耕高能级城市的土储布局，将大大垫高雅居乐的投资“安全垫”，进而为该公司提供长远而稳定的收入。

   综上来看，不难发现，主业+副业多轮驱动、优化财务结构及聚焦核心城市群的土储布局是雅居乐能够穿越2021年地产下行周期的重要特质，而对于有望迎来反弹行情的2022年，雅居乐亦存有不错的发展机遇——因为，随着地产松绑政策加速兑现，公司较高的财务安全边际和较大的业绩增长弹性，无疑将为公司打开更大的成长空间。