美房价飞涨十年罕见，百人排队抢一套房，如此紧俏的原因是……

　　尽管疫情仍未得到控制，但全美各地房价出现大幅攀升。全美标普席勒房价指数和4月在售新屋价格分别创下16年和33年来高位。

　　诺奖得主席勒根据回溯100多年的数据，发出感叹“实际房价从来没有这么高过！”，而楼市火爆的趋势也已经引发拜登政府的密切关注，白宫发言人表示，拜登政府担心住房越来越让民众无法负担。

　　美国房价飙涨，是需求，还是泡沫？美国民众集体“炒房”，边界在哪里？美国上一轮严重的次贷危机正是起源于房地产泡沫的破裂，而此番全美范围的房价上涨，又会否引发金融和经济体系的再一次集体崩盘？

　　“全美房价暴涨”专题策划拟针对上述问题，采访美国买家、卖家、中国投资客、房产研究机构、宏观经济分析师、金融市场分析师，描绘全美房价上涨期间的民生“图谱”、并对此轮房价上涨的诱因做一溯源，同时讨论房价与疫情期间经济修复的深度关联。

　　“在美国，一个新楼盘或一块地有超过100个人在排队，是非常恐怖的现象。而近期比较热门的新楼盘排队人数都是三位数。”

　　美国得克萨斯州达拉斯沃斯堡都市圈的Hampton International Group房产经纪商VIVIAN Chi对《国际金融报》记者感慨到，“美国近期房价上涨真的很疯狂，新房价格基本上每两周就会进行微调，两个月进行一次大调，这种上涨幅度近十年都没有过。”

　　自新冠疫情暴发、美联储将利率降至低水平后，美国人的购房热情持续上升。

　　近日，标准普尔核心逻辑公司凯斯·希勒（Case-Shiller）全国房价指数显示，3月该指数同比增速13.2%，较2月的12%进一步加速，在连续第十个月增长的同时也创下2005年12月以来的涨幅新高。

　　美国联邦住房金融局（FHFA）公布的3月房价指数同比涨幅达到13.9%，创该数据1991年开始统计以来的历史最快增速。

　　房产中介比代售房屋多

　　FHFA的报告指出，美国自2011年9月以来，房价就在逐年上涨，只是疫情加剧了上涨速度。

　　去年3月初，美国疫情正式暴发。“疫情前，美国房地产市场还是比较平稳的，疫情暴发后的四五月份，房地产市场出现了一波放缓趋势，但是到了6、7、8三个传统房地产市场的旺季，房价就开始快速上涨。”Vivian说，“美联储放水刺激之下，房贷利率的骤降，以及公众对于疫情恐惧情绪的消退叠加全美房屋库存的骤降让美房地产市场趋于疯狂。”

　　据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计，其追踪的美国183个大都市中，99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象，其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

　　3月涨幅最大的是凤凰城，达到了20%，紧随其后的圣地亚哥和西雅图，涨幅分别为19.1%和18.3%。

　　美国商务部数据显示，美国市场上新房销售的中位价在4月份为37.24万美元（约合人民币238.75万元），与去年同期相比高出了20.1%。《华尔街日报》指出，这是1988年以来的最大同比涨幅。

　　与新房销售相同的是，二手房价格也在不断创新高。NAR数据显示，4月份，二手房价格中值飙升至34.16万美元（约合人民币217.62万元），创下历史纪录。从2020年4月到2021年4月，美国现房价格飙升速度达到创纪录的19.1%，连续110个月实现同比增长。

　　Vivian表示，在二手房市场，绝大部分情况下，买家的出价要比挂牌价高10%，上不封顶。“我自己做过加价最多的案例差不多接近30%”。

　　“经济适用房，入门级别，比如只有三个卧室或者四个卧室的房子，以及独栋别墅是最受欢迎的房型。新婚夫妇以及刚刚生小孩的小家庭对于购房需求较大。事实上，经济适用房是刚需，不过，如今高端住宅竞争也非常激烈。”Vivian说。

　　据悉，眼下美国成屋销售平均从挂牌到售出的速度为17天，4月所售房屋当中，有88%在市场上挂牌的时间不到一个月。

　　房价的上涨也让大量人员进入了房地产中介行业。美国房地产协会的统计数字显示，今年1月底，全美登记在册的房产中介人数达145万，但在售房屋仅有104万套。这是美国历史上第二次出现中介人员多于在售房屋的现象。

　　成本上涨、供不应求

　　亚洲房产科技巨头居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人、执行主席乔治.奇米尔（Georg Chmiel）在接受《国际金融报》记者采访时表示，美国楼市继去年疫情期间的火热以来，今年房价仍居高不下，主要还是因为供应不足而需求旺盛。

　　从供应方面看，根据NAR的统计，截至今年4月，全美国只有116万套房源，较去年同期下降20%。

　　Vivian告诉记者，去年最夸张的时候，库存同期下降近八成，最低谷时只有近0.8个月的库存。

　　一般来说，库存量在6至7个月之间代表正常，低于这个库存量表明求大于供，属于卖方市场，反之则代表供大于求，属于买方市场。

　　此外，新建房屋的开工也赶不上市场需求。4月份新建住宅开工数下降9.5%，至折合年率157万套，低于预期的170万套。

　　Vivian对《国际金融报》记者表示，房屋涨价一方面原因还在于玻璃、金属框架、木材等原材料价格大幅上涨。根据最新的生产者价格数据，4月份木材价格同比上涨89.7%。

　　嘉信理财交易和衍生品副总裁弗雷德里克（Randy Frederick）表示，过去能建10所房子的成本现在只能建2所。

　　据《商业内幕》报道，NRA于4月对近1/5的承包商进行了调查，后者表示，正在推迟施工或销售。大约47%的人表示，他们在上个月为合同增加了升级条款，该条款允许承包商提高房屋售价以抵消建筑成本的上扬。

　　“与此同时，疫情期间，美国政府大量派发现金，导致一些蓝领阶层不愿意工作，招工也变得异常困难。疫情期间，施工也会受限，比如同一时间在一所房子里面开工人数有限，这些都大大增加了整个房子修建的周期。”Vivian说。

　　在需求方面，乔治.奇米尔告诉《国际金融报》记者，疫情使人们对居家有了更多需求。“家可以是办公室，可以是孩子上网课的场所，可以是家人不能外出时的庇护所。人们也对更大的居处室内空间和室外活动空间萌发了强劲需求。而按揭利率屡创新底，更有力地驱动买家下手。房地产成了疫情期间经济不景气的一个亮点”。

　　疫情暴发后，美联储启用了“零利率+量化宽松”这一非常规货币政策工具组合。利率一直在历史低点徘徊，让美国人获得了接近历史最低水平的借款成本。据统计，自2020年疫情以来，30年期住房抵押款固定利率下降了约1/4，降至2.9%左右，处于1971年以来最低水平。

　　据Marketwatch报道，西部大公司的程序员被允许居家办公，通过电脑工作的人几乎可以住在任何地方，不必为了就业机会蜂拥到大城市。这一趋势可能会吸引房主搬回老家，离年迈的父母更近，甚至搬到更偏远、价格更实惠的地方。

　　Vivian以她所在的得州为例，相对于纽约、洛杉矶、芝加哥三大都市圈，得州地广、价廉，除了本地人的刚需，更加好的住房条件、价格低廉的生活成本，以及更高的教育质量也吸引一些外地人到得州买房。

　　与此同时，在激烈的竞争下，全款买家越来越多。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，每套上市住房平均会收到五份报价，大约25%的买家会给出全款报价，高于3月时的23%，以及一年前的15%。

　　美国楼市的火热也影响到了亚洲投资者。乔治·奇米尔表示，2020年，美国是居外IQI收录的亚洲买家询盘最多的海外购房目的地。而2019年，由于中美贸易摩擦等因素，美国位居第四。亚洲买家最心仪的美国城市前五名分别为西雅图、洛杉矶、奥兰多、尔湾和纽约。从中国买家通过居外IQI所作询盘数据看，今年一季度，中国买家对美国房产兴趣自去年下半年止跌回升以来，现已升至2018年一季度以来最高。

　　“今明两年，

　　美房价上涨幅度将达两位数”

　　眼下，种种促进房价上涨的原因似乎在短期内都很难完全转向。在接受路透社调查的分析师中，有2/3预测美国房价将在今年继续走高。

　　从需求端来看，“千禧一代”（出生于20世纪时未成年，在跨入21世纪以后达到成年年龄）的人口数量远高于“X世代”（1965-1980年出生）的人口数量。随着“千禧一代”进入30岁，其所带来的住房市场繁荣程度将远超当下的水平。而供给端上，全国性的供应短缺将持续。专家警告说，房屋建筑商要建造足够的房屋以满足美国人的需求，将花费数年的时间，这意味着高房价可能会持续存在。

　　摩根士丹利表示，眼下的情形和15年前房地产泡沫时期不同，房价的高涨归结于供需逻辑，有一个持续稳定的基础，供需缺口加上严格的抵押贷款标准，都预示着美国房价将继续攀升，但疫情后的种种财政和货币正常化举措可能会减缓升值步伐。

　　高盛分析师罗尼·沃克警告称，全美住房短缺将在至少几年内推动房价大幅上涨，而房价升值的5%-15%将被传导至通胀。美国房地产市场供需持续失衡将在今明两年带来两位数的房价上涨。到2024年，房价的上涨速度将远远超过公认的2006-2007年的房地产泡沫时期。

　　目前，房价的上涨引起了美国政府的关注，5月26日，白宫新闻秘书珍·普萨基称，拜登政府正在监测美国房价的上涨情况。“我们看到的房价上涨确实引起了对住房负担能力和民众是否能够进入住房市场的担忧。我们认识到需要有新的住房供应，特别是经济适用房”。