暴雷之后，一地蛋壳

　　文/DoNews 李昊原责编/杨博丞

　　我是在周五的晚上见到大飞和他女朋友的，两人刚刚看完了两套我爱我家的房子，正打算去看第三套，时间紧、任务重，房东连日来催促他搬离的电话，让他不得不早做打算。

　　“但我的租金还有二十来天，押金也还在蛋壳那边，不知道能不能取回来。”大飞有些无奈，让他稍感到安慰的是，首付半年即将到期的他，亏损和其他租客相比要少得多，和他合租的两户租户，一户一开始交了一年的租金，另一户则是走了租金贷，即使不住了还有要继续还贷款的风险，这两户的租客决定不搬走，并找大飞统一战线，周末一同去蛋壳公寓的总部维权。

　　大飞对此有些犹豫：“有用吗?没用吧，去的人应该很多。”

　　在此之前，蛋壳公寓的中介就已经联系不上了，房东通过物业联系上了大飞他们，并表示已经和蛋壳公寓解除了合同，希望他们尽快搬走——至于他们和蛋壳公寓之间的矛盾，房东并不关心。

　　一向好脾气的大飞谈到这里忍不住有些恼火，大飞也理解，按房东所说，原本11月初蛋壳公寓就会打来房租的收入，拖到现在房东已经赔了半个月的钱了——不过，住在房子里的三户租户，又有谁没交钱呢?

　　而和房东以及另外两户租客的交流，也让他有了新的发现：蛋壳公寓倒闭是早晚的事情。

　　房东告诉他，自己每个月会从蛋壳收到5300元的租金收入，而三户租户交的房租，分别是2340元、2090元和2090元，但当初在签约的时候，有各种优惠活动，实际可以再打上8折，大概分别只要交2000元和1800元，总和也就是5600元，刚好覆盖住给房东的钱。

　　“蛋壳太坑了。”大飞总结道。

　　虽然蛋壳中介没给过明确回复，但下半年的租金(半年付)大飞不会再付了，他在附近已住了两年多，工作离这里也不远，还是希望住在附近。在仓促之间找到比较合适住处也并不容易，而谁是不“坑”的中介他也不清楚，毕竟之前蛋壳看着光鲜亮丽。

　　在蛋壳出事后，做中介的朋友跟大飞说，我爱我家其实也不太行了，至于链家的自如，我和他分享了自己两次被“赶走”的经历——可选择就那么几个，太挑剔就没得选。

　　对比鲜明的是，在两年前，长租公寓还被看作是朝阳产业，“租金贷”则是金融创新，不止是蛋壳公寓，链家的自如、我爱我家等大公司还有几十家长租公寓公司，都在摩拳擦掌地准备分一杯羹，而吐槽这个模式的我爱我家前副总裁胡景晖，隔天就被公司“切割”了。

　　还不上的债

　　2018年8月17日，胡景晖曾在电话会议上表示：“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”他还提醒道，如果长租公寓暴雷，会比P2P更严重。

　　随即，为我爱我家打拼了18年的胡景晖，被董事长谢勇开除，胡景晖对外表示，压力来自于链家董事长左晖。

　　两年过去，P2P刚刚清零，蛋壳就接着暴雷了，难道说当年只有胡景晖一个人是清醒的吗?肯定不是，但他一定是碍眼的那一个。

　　对行业高管来说，自如、蛋壳被点名，左晖和蛋壳的创始人高靖不开心，我爱我家董事长谢勇估计也不开心——谢勇并不是房地产行业出身，他长期从事金融行业，刚刚“蛇吞象”收购了我爱我家，还签了对赌协议，我爱我家当时也在做长租公寓，就算没有左晖，谢勇估计也要开除这个打自己脸的下属。

　　之后，链家继续坐稳行业老大的位置，蛋壳公寓成功上市，我爱我家也完成了对赌协议，老板们满足资本市场的目的达到，中下层员工也在跟着狂欢。

　　我们采访了一位自如管家，她表示那时不少房子的收房价格极高，高到她现在“难以理解”，上文中“以高于市场正常价格的20%到40%”并不夸张，由于来自如的时间较晚，她自嘲没赶上“好事儿”：“那会儿收房管家有的一个月收入能达到二三十万，第二个月就能买辆车。”

　　这场从上到下的大跃进，也给几家公司埋了不少雷。

　　这位管家所在的区域，自如最近几年一直处于亏损状态，一套房子的收价和出租的租金往往差异悬殊——有的租金总和比收价高几千元，有的像文章开头蛋壳的那套房子，只高几百元，还有的租金甚至不如收价高。

　　最后一种情况，管家介绍称，有可能是当初收价太高，一直租不出去，最后只好降价出租，还有可能是由于拆除了原本的隔断，房间的租金总和一下子大降，转为亏损了。

　　当时积极拿房的几家公司大概都是如此，管家形容是“前任挖坑，后人来填”。据她了解，这样亏损的区域不在少数。不管以什么样的模式来创新，房屋租赁的收入最后一定来自于租户，当房屋的租金甚至难以覆盖其收价时，这个商业模式一定是有问题的。

　　不过，长租公寓商业模式上的两个特点，很好地将问题爆发的时间延后了。

　　首先，像文章开头的三名租户，分别支付了半年、一年的租金和选择了租金贷，长租公寓会尽量鼓励租客这种“早付多付”的行为，而支付房东的钱则是按月支付，这样就依靠时间差形成了现金流上的“蓄水池”，长租公寓就有充沛的现金持续扩张，而收到的新的房子和签约新的租户，又会带来新的现金流入——看起来就像是“庞氏骗局”。

　　其次，长租公寓和房东收房的合同签约时长是1~3年，而和租户的合同签约时长一般是1年，即使一开始的收价较高，只要未来的几年将租金上涨，就能逐渐覆盖住成本——有了这个预期，就有投资者愿意一轮轮去投资，即使亏损也能上市，上市再割一波韭菜继续扩张——就像蛋壳公寓一样。

　　（蛋壳公寓融资历程 数据来源：天眼查）

　　经济学上讲，自由竞争的市场上，技术进步只能在短期为公司带来超额利润，而可以长期带来超额利润的，一定是垄断。

　　这样来看，长租公寓显然不存在技术上的突破创新，未来盈利的可能性便在于垄断，当自如、蛋壳等增长到足以形成多头垄断时，就可以普遍提高租金价格了。从左晖、高靖到一众投资机构，并不存在“傻子”，他们只收割“傻子”。

　　蛋壳的悲哀在于，去年年末到今年上半年的疫情，把这个过程打断了，当市场需求不足的时候，原本滚雪球式的增长便出现了问题，

　　今年上半年，蛋壳被曝和房东谈降低租金的事情，如果房东不答应，他们就会解约，如果答应了，房东收到的钱少了，但租客交的钱并没少。

　　而自如今年上半年同样也和一部分房东解约了，不过管家告诉「DoNews」，这是由于最近公司要求盈利，会采取“一些手段”把业绩掰正，但不包括强行停房东租金，赔偿也会及时给到，疫情期间还会补贴服务费，对比下很“良心”了。

　　这是因为自如背后还有链家做支撑，而蛋壳背后可没有一只会下金蛋的母鸡。

　　今年第一季度，蛋壳公寓收入19.40亿元，净亏损12.344亿元。从招股书来看，蛋壳公寓在2017年、2018年、2019年分别营收6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元，净亏损2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元。营收越多，亏损就越多，从不盈利，在这一点上蛋壳公寓可以说是不忘初心，有始有终了。

　　蛋壳暴雷之后，胡景晖11月23日曾在微博估算了下蛋壳的资金缺口，他给出的答案是至少100亿，这个数字和暴雷的头部P2P平台不相上下，他两年前的预言被部分证实了。

　　而蛋壳公寓公司联合创始人、董事兼CEO高靖，早在今年6月因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资而受到地方政府部门调查，无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责。有一种说法认为，如果高靖没出事，蛋壳可能还没事。

　　几天前，从上市时13美元跌到不足2美元的蛋壳，在负面消息下股价居然迎来了一波上涨，原因是有消息传出我爱我家考虑收购蛋壳。

　　这或许就是资本故事的力量。

　　解不开的结

　　蛋壳暴雷引起了空前的社会关注，还有一个原因，是关乎“住”这一基本生活需求，而且真实地损害到了人民的利益。

　　长租公寓成功地让租户和房东都成了输家，并引发了严重的对立——这几天房东停水停电、撬锁撬门，甚至双方对峙的消息屡见不鲜。

　　老老实实交钱的租户自不用说，房东也是受害者。我们采访了一位三十出头的女性蛋壳房东，她有一处位于刘家窑的97平米的三居室，靠多年积蓄付的首付，还在还房贷，每月的6号，蛋壳会打给她7481元，她自己则在离公司更近的地方租房住。11月6号，蛋壳没有打过来钱，她也不知道怎么办才好，只是计划在15天违约期满时再联系下租户看看。

　　近期，「DoNews」前往位于北京的蛋壳公寓总部，有些破旧的大楼下排着长队，年轻一些的多是租户，年纪较大的多是房东，现场还有维持秩序的保安和辅警。

　　据我们了解，在蛋壳北京总部，这里的办事效率并不高，要排号，并且每天的号只有几百个，而蛋壳一季度财报显示其运营的公寓数目达到41.9万间，受其影响的租户和房东，几百万应该是有的。

　　在场的所有人都知道蛋壳没钱了，但不在这里等，他们也不知道去哪里。房东害怕房客不肯搬走，房客担心被换锁和驱赶，“家”反而成为了不安的缘由。

　　截至「DoNews」发稿，还没有统一的处理方案出来，不过据称微众银行目前提示租户暂时无法还贷。在蛋壳事件中，还值得一提的是租金贷这种“金融创新”，这也是长租公寓的标配之一，租户相当于向微众银行等机构贷款，而微众银行则一次将一年的房租打给蛋壳，部分租户无比纠结不敢搬走的主要原因就是，要是搬走了，还要还钱怎么办?

　　但这一形式显然对蛋壳极为有利，要是蛋壳自己去贷款，反而还没办法这么轻易地获取资金，也因此，长租公寓一直鼓励租金贷。自如管家告诉「DoNews」，每有一位租户选择了租金贷，管家都会获得50元的提成，并且会有专门推荐贷款的人来给管家门培训。不过她作为“良心管家”，一般不会建议，因为算上利息，实际上租户分期支付的钱，要比季付更贵一些。

　　按她的经验，自如大概只有十分之一的租户选择了分期，应届生基本都会选择分期，因为可以免手续费，服务费还会有折扣。至于蛋壳公寓，租户选择分期的比例暂时不清楚，但根据「DoNews」目前采访的情况来看，要高于自如的比例。

　　所以当蛋壳暴雷后，相当一部分租户就会面临这一尴尬的局面。实际上，蛋壳和房东到底是租赁关系还是委托关系，现在也没有明确的说法，不同地区莫衷一是，长租公寓模式上的创新，让监管都有些跟不上了。

　　当潮水退去后，才知道谁在裸泳，蛋壳公寓让我们看到了一地蛋壳，但长租公寓的故事并不算结束，甚至对某些公司来说还是利好。

　　就在今天，自如正式宣布并购贝客青年精品公寓，入局集中式公寓，至此，自如已经覆盖了分散式合租、整租、豪宅、集中式独栋和社区等租住产品。

　　寒冬之际好抄底，巴菲特所说的“在别人恐惧的时候贪婪”，在实体经济中也适用，毕竟，就算所有的中介都“坑”，没房子的人，也还是要找地方住。也许，真的有“热心”的资本，愿意拉蛋壳一把呢?

　　但人不是资本，在北京的冬天里无家可归，真的太冷了。